De wet van 14 oktober 2018 tot wijziging van het Wetboek van de belasting over de toevoegde waarde wat hoofdzakelijk de optionele belastingheffing inzake verhuur van uit hun aard onroerende goederen betreft, is gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 25 oktober 2018. Het wetsontwerp bevat de memorie van toelichting (Doc., Kamer, 2017-2018, nr. 54-3254/001).
Het doel van de maatregel is drievoudig:
- vereenvoudigen van de btw-reglementering: vermijden van interpretatieproblemen met betrekking tot de kwalificatie van de handeling en de correcte toepassing van de btw;
- investeringen in nieuwbouw en vernieuwbouw stimuleren: de verhuurder zal de btw geheven van de bouwwerken of van de ingrijpende of belangrijke renovatiewerken kunnen recupereren;
- wegwerken van de concurrentiële handicap met onze buurlanden: een dergelijk optioneel btw-stelsel bestaat reeds in die landen, wat België in een nadelige concurrentiële positie plaatst bij de geografische keuze van vastgoedprojecten.
De wet van 14 oktober 2018 voorziet dat de gezamenlijke optie door de partijen om de verhuur te belasten van een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat door de huurder uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, slechts kan worden uitgeoefend:
- vanaf 1 januari 2019, de datum waarop de gewijzigde bepalingen in werking treden;
- met betrekking tot nieuwbouw (en bij uitbreiding gebouwen die recent op ingrijpende of belangrijke wijze zijn gerenoveerd) dat wil zeggen voor ꞌovereenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid, met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is geworden…ꞌ (fragment uit artikel 5 van de wet van 14 oktober 2018 dat artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek vervangt).
Het vernieuwde dienstencentrum in de Lamstraat 23 wordt vermoedelijk op 19 december voorlopig opgeleverd. Vanaf begin januari begint dan de inrichting en op 13 januari zou het operationeel in gebruik genomen moeten worden. De bouwkost van het gebouw bedraagt circa 2.559.192 EUR, en op dat bedrag is maximaal 537.430 EUR btw verschuldigd. Door de verhuur in onroerende staat, kan het te betalen btw bedrag worden vermeden.
De verhuur in onroerende staat kadert in de diverse beslissingen die zijn genomen in het najaar 2018 om onnodige btw-kosten te vermijden. De beslissingen daarover zijn genomen op de Sint-Niklase OCMW raden van 13 en 22 december 2018.
De nieuwbouw van dienstencentrum De Wilg wordt het eerste gebouw waarop de verhuur in onroerende staat van toepassing is, omdat de regeling enkel geldt voor nieuwe gebouwen (in gebruik na 1 januari 2019). In de toekomst zal dat ook zo zijn voor de dienstencentra in Haasdonk (De Linde), Vrasene (Sint-Elisabeth), Nieuwkerken (Populierenhof) en Melsele (Sabot).
Gebouwen die net iets eerder gebouwd waren en waarvoor btw werd afgetrokken, zoals WZC De Gerda, zijn in vruchtgebruik gegeven. Dat kon omdat op 1 januari die gebouwen én de betreffende activiteiten werden overgedragen. Vandaar dat er een specifieke notariële akte is opgemaakt op 27 december 2018 om de betreffende gebouwen in vruchtgebruik aan het Zorgpunt te geven (en niet ter beschikking te stellen). Was dat niet gebeurd, had het OCMW de eerder gerecupereerde btw (gedeeltelijk) moeten terugbetalen.
Over deze problematiek werd in het najaar 2018 advies gevraagd aan een gespecialiseerd bureau (VAT-House). Dit advies zit in bijlage.
De verhuur in onroerende staat betekent budgettair voor het OCMW Sint-Niklaas en het Zorgpunt een andere situatie. Het OCMW ontvangt de huur (met btw). Het heeft op de bouw geen btw moeten betalen, maar moet wel de btw doorstorten. Concreet betekent het dat dit bedrag (537.430 EUR) niet verschuldigd is, en er daarvoor geen geld geleend moet worden. Maar de komende 25 jaar moet huurder de btw blijven betalen. Op het moment dat het ZPW eigenaar zou worden is zij zowel verhuurder als huurder én loopt die verplichting als verhuurder ook verder of moet de btw worden verrekend.
Het Zorgpunt kan de btw die zij moet betalen op de huur, grotendeels (75 %) aftrekken in haar driemaandelijkse btw-aangifte. Het percentage ontstaat door het aandeel van het dienstencentrum in het totaal van de nieuwbouw te nemen – met een kleine marge -. De bureaus en lokalen die gebruikt gaan worden door de thuiszorg, komen niet voor deze btw aftrek in aanmerking.
Het betalen van een huur is wezenlijk anders dan de gratis terbeschikkingstelling, een van de principes met betrekking tot het onroerend goed zoals besproken in de oprichtingsfase van het Zorgpunt Waasland. Het gaat ook over grote bedragen, omdat een realistische huurprijs moet worden gevraagd. Het voorstel voor huurprijs is de bouwkost gedeeld door 25 jaar. Dat is de periode dat er btw verschuldigd is. En dit bedrag moet worden verhoogd met btw ). Budgettair gaat dit, zowel bij het OCMW Sint-Niklaas als bij het Zorgpunt Waasland betekenen dat de huurprijs aan twee zijden in de boekhouding gaat opduiken.
Voor het OCMW Sint-Niklaas als een opbrengst (de geïndexeerde huurprijs) en in de uitgavenzijde -vermoedelijk- als een hogere bijdrage in de werkingskosten van de dienstencentra van het Zorgpunt Waasland. Deze budgettaire aanpassingen zullen, zowel bij het OCMW Sint-Niklaas als bij het Zorgpunt Waasland bij de eerste budgetwijziging worden opgenomen. Dit impliceert wel dat zowel de facturatie als de betaling van de huur in 2020 pas halverwege het jaar zullen kunnen gebeuren.
Het kunnen aftrekken van de btw maakt voor het OCMW Sint-Niklaas op de nieuwbouw van De Wilg een verschil van op termijn 390.000 EUR (= 77 % van 537.430 EUR). Het Zorgpunt gaat jaarlijks 21 % btw op 116.000 EUR huur betalen, waarvan 77,2 bt% kan worden afgetrokken. Dat is 18.270 EUR per jaar, een bedrag dat wordt geïndexeerd en dus elk jaar stijgt. In de periode van het huurcontract is het minimaal 165.000 EUR.
De leden van de OCMW-raad die ook lid zijn van de Raad van Bestuur van Den Azalee, gaat het voorliggende contract wellicht bekend voorkomen. Het is gebaseerd op het huurcontract dat VZW Den Azalee heeft met CVA Camarine voor het gebouw aan de Krijgsbaan in Temse.
De huurperiode van minimaal 9 jaar, automatisch verlengbaar, is afgetoetst met de administratie Zorg en Gezondheid. Dat was nodig omdat het Zorgpunt subsidies krijgt voor het Dienstencentrum (met een subsidiebelofte van 681.617 EUR) en daarvoor moet aantonen dat zij het gebouw lange tijd (minimaal twintig jaar) gaat gebruiken.
Huurcontracten langer dan 9 jaar moeten notarieel worden vastgelegd. Dat is omslachtig, maar vooral strijdig met hetgeen in de oprichtingsakte van het ZPW is vastgelegd. Namelijk dat op 1 januari 2028 de gebouwen in principe volledig naar het Zorgpunt Waasland worden overgedragen. Vandaar de periode van 9 jaar die automatisch verlengbaar is.
Wet tot wijziging van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde wat de optionele belastingheffing inzake verhuur van uit hun aard onroerende goederen betreft en tot wijziging van het koninklijk besluit nr. 20, van 20 juli 1970, tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven wat het verlaagde btw-tarief inzake de belaste verhuur van uit hun aard onroerende goederen betreft.
met algemene stemmen (38)
in te stemmen met de verhuur in onroerende staat voor een periode van negen jaar, automatisch verlengbaar, van de nieuwbouw in Lamstraat 23.
De huurovereenkomst wordt als bijlage aan de notulen van deze zitting gehecht.
de nodige kredieten in plus en in min ten opzichte van het Zorgpunt Waasland bij de eerste budgetwijziging voor 2020 op te nemen.