2021_OR_00056 - Persoonlijke rechten: woonzorgcentrum, appartementen en assistentiewoningen Populierenhof: verhuring in onroerende staat: overeenkomst: bekrachtiging

Bij de bouw van de woonzorgcentra van het OCMW Sint-Niklaas kon een deel van de btw worden ‘afgetrokken’. Na de oprichting van het Zorgpunt Waasland, Oude Zandstraat 92 te 9120 Beveren, is die situatie veranderd omdat het ‘kern’ OCMW niet meer btw-plichtig is, en evenmin de woonzorgcentra/dienstencentra uitbaat. Voor het dienstencentrum 't Lammeken (huurovereenkomst 22 december 2019) en de assistentiewoningen Bokkenhof (huurovereenkomst 28 juli 2021) werd een verhuur in onroerende staat afgesloten. Voor het woonzorgcentrum, de zeven appartementen voor een bewoner met mantelzorger en de zeven assistentiewoningen op de site van het Populierenhof, gelegen Turkyen 2-4 te 9100 Nieuwkerken, is het ook aangewezen een verhuur in onroerende staat af te sluiten.
De principiële beslissing om deze stelsels te gebruiken, is genomen in de gemeenteraden van de vier moederbesturen in december 2018 en de raad van bestuur van het Zorgpunt Waasland van 12 december 2019. Wat nu voorligt is een toepassing van deze principes. Verhuur in onroerende staat betekent dat het gebouw door het OCMW wordt verhuurd aan het Zorgpunt Waasland. Bovenop die huurprijs komt dan btw, die het OCMW doorstort. Het Zorgpunt Waasland kan die btw - voor een deel - aftrekken van de ‘normale’ btw die zij elk kwartaal moet betalen.
Financieel komt de verhuur in onroerende staat erop neer dat het Zorgpunt Waasland aan het moederbestuur huur gaat betalen. De btw-aftrek door het Zorgpunt Waasland wordt door de belastingdienst alleen geaccepteerd indien realistische huurbedragen worden betaald. In het geval van een deel van de gebouwen van het Populierenhof gaat het om 675.000 EUR per jaar. Dat is de kostprijs van de gebouwen, betaald met een vaste rentevoet over 25 jaar. Dat wil zeggen: 44.910 EUR, per jaar, om een bedrag van 1.000.000 EUR te betalen. De bouwkost van het Populierenhof bedraagt ruim 16.000.000 EUR. Hierbij is de geplande verkoop van het dienstencentrum en het dagverzorgingscentrum door het OCMW Sint-Niklaas aan het Zorgpunt Waasland verrekend. De verkoop zal gebeuren na goedkeuring van VIPA-subsidies. Tot dat moment valt het gebruik van deze delen van de site ook onder de overeenkomst verhuur onroerende staat. Hiervoor wordt maandelijks 5.000 EUR huur betaald door het Zorgpunt Waasland aan het OCMW Sint-Niklaas.
De huurvergoeding volstaat om de werkelijke kostprijs van de gebouwen te vergoeden, tenzij de waarde van de verkoop van het dienstencentrum en het dagverzorgingscentrum meer dan 5 % afwijkt van de veronderstelde gezamenlijke verkoopwaarde van 1.700.000 EUR, exclusief btw. Bij grotere afwijkingen wordt de huurprijs aangepast. Dit geldt in beide richtingen. De huur wordt aangegaan voor een duurtijd van negen jaar, ingaande op 1 november 2021, stilzwijgend verlengbaar met periodes van telkens negen jaar tot 1 november 2046. Omdat het Zorgpunt Waasland in de komende jaren ook de (grote) onderhoudskosten direct of indirect betaalt, is het financieel te verantwoorden dat het Zorgpunt Waasland vanaf 1 augustus 2046 volledig eigenaar wordt van gebouw en grond.
Zorgpunt Waasland kan haar btw-plichtige activiteiten in mindering brengen bij de btw-aangifte. Het moederbestuur kan dat nooit.
Zorgpunt Waasland ontvangt de huur (momenteel 480 EUR, per flat, per maand, die een 3/4 door de bewoner wordt betaald). In tegenstelling tot de bijdrage aan het moederbestuur, wordt dat bedrag geïndexeerd. Daarmee is het de eerste jaren voor het Zorgpunt Waasland een (beperkte) kostenpost, maar wordt er op termijn een (beperkt) overschot geboekt. Op langere termijn is dat een financiële nuloperatie, die ook volstrekt gelijk is aan de mogelijkheden die private partners hebben.
Voor de delen die tot het woonzorgcentrum behoren blijft er wel een kostprijs. Doorgaans heeft een woonzorgcentrum anno 2021 een exploitatieoverschot maar dat volstaat niet om de kosten van het onroerend goed te dragen. De verhuur in onroerende staat wordt verrekend op de kosten van de 'onderbouw' van het Zorgpunt Waasland. De stad ziet de gevolgen - zowel positief als negatief - dus terugkomen in de exploitatie. Voor de budgetten in 2022 ontstaan de volgende effecten: het huurbedrag moet bij het Zorgpunt Waasland als uitgave worden ingeschreven en bij het OCMW Sint-Niklaas als inkomsten (ter compensatie van leningskosten).
Om enig idee te geven van de omvang van de bedragen waar het over gaat in het geval van het Populierenhof: de kost van de gebouwen bedraagt 16.000.000 EUR (zie bijlage). Wanneer daar btw op betaald zou moeten worden, ging het om circa 1.920.000 EUR. Die heeft het OCMW Sint-Niklaas niet betaald en niet moeten lenen. De jaarlijkse rentekosten (3.600 EUR) wint ze. De realistische huurkosten voor een dergelijk gebouw zijn 675.000 EUR, per jaar. De btw daarop betaalt het Zorgpunt Waasland. Daarvan kan - in tegenstelling tot bijvoorbeeld t' Lammeken - niets worden afgetrokken omdat de btw-activiteiten in het deel dienstencentrum vallen. Dus buiten deze verhuur. Dat jaarlijkse voordeel geldt voor de hele periode van 25 jaar. In totaal 90.000 EUR.
Gelet op het feit dat de gebouwen in gebruik werden genomen vanaf 1 november 2021 diende de huurovereenkomst voor deze datum ondertekend te worden. Aangezien dit niet meer aan de raad voor maatschappelijk welzijn van oktober kon worden voorgelegd, werd de overeenkomst reeds goedgekeurd door het vast bureau. De ondertekende huurovereenkomst van 20 oktober 2021 wordt nu ter bekrachtiging voorgelegd aan de raad voor maatschappelijk welzijn.

Wet tot wijziging van het wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde wat de optionele belastingheffing inzake verhuur van uit hun aard onroerende goederen betreft en tot wijziging van het koninklijk besluit nr. 20, van 20 juli 1970, tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven wat het verlaagde btw-tarief inzake de belaste verhuur van uit hun aard onroerende goederen betreft.
Decreet lokaal bestuur, artikelen 77, 78 en 84.