2021_OR_00045 - Persoonlijke rechten: assistentiewoningen Bokkenhof: verhuring in onroerende staat: overeenkomst: bekrachtiging

Bij de bouw van de woonzorgcentra van het OCMW Sint-Niklaas kon een deel van de btw worden ‘afgetrokken’. Na de oprichting van het Zorgpunt Waasland, Oude Zandstraat 92 te 9120 Beveren, is die situatie veranderd omdat het ‘kern’ OCMW niet meer btw-plichtig is, noch de woonzorgcentra/dienstencentra uitbaat.
Daarom is in het najaar van 2018 advies gevraagd aan een gespecialiseerd adviesbureau (VAT-House, advies in bijlage) dat het OCMW Sint-Niklaas in het verleden ook geholpen heeft om de btw-situatie te stroomlijnen en te optimaliseren. Dat heeft geleid tot een advies waarbij er, voor de gebouwen waarop nog een btw-verplichting rust, twee situaties ontstaan.
Ten eerste zijn een aantal gebouwen specifiek in vruchtgebruik gegeven. Daartoe is op 27 december 2018 nog een wijziging in de notariële akte van het Zorgpunt Waasland doorgevoerd. Maar deze juridische situatie volstond alleen voor de gebouwen waarvan zowel het gebouw als de activiteiten op 1 januari 2019 zijn overgedragen naar het Zorgpunt Waasland.
Voor de gebouwen die nadien werden opgeleverd, kan dat niet. Voor die gebouwen is de verhuur in onroerende staat soms een oplossing. Maar volgens de regelgeving mag de effectieve bouw nog niet begonnen zijn voor 1 oktober 2018. Vandaar dat Huize Linde en Huize Elisabeth niet voor deze btw-regeling in aanmerking komen. Bij het project Sabot zal dat wel het geval zijn, net zoals voor de site Populierenhof en voor de assistentiewoningen Bokkenhof (Bokkenhof 7), waarover het hier gaat.
De principiële beslissing om deze stelsels te gebruiken, is genomen in de gemeenteraden van de vier moederbesturen in december 2018 en in de raad van bestuur van het Zorgpunt Waasland van 12 december 2019. Wat nu voorligt is een toepassing van deze principes.
Verhuur in onroerende staat betekent dat het gebouw door het OCMW wordt verhuurd aan het Zorgpunt Waasland. Bovenop die huurprijs komt dan btw, die het OCMW doorstort. Het Zorgpunt Waasland kan die btw - voor een deel - aftrekken van de ‘normale’ btw die zij elk kwartaal moet betalen.
Het eerste gebouw dat in die situatie is gekomen was het dienstencentrum ’t Lammeken, waarvoor in december 2019 een dergelijke huurovereenkomst is gesloten.
Financieel komt de verhuur in onroerende staat erop neer dat het Zorgpunt Waasland aan het moederbestuur huur gaat betalen. De btw-aftrek door het Zorgpunt Waasland wordt door de belastingdienst alleen geaccepteerd indien realistische huurbedragen worden betaald. In het geval van de assistentiewoningen Bokkenhof gaat het om 103.500 EUR per jaar. Dat is de kostprijs van het gebouw, betaald met een vaste rentevoet over 25 jaar. Dat wil zeggen: 44.910 EUR per jaar om een bedrag van 1 miljoen te betalen. De bouwkost van Bokkenhof bedraagt 2.300.000 EUR.
De huur wordt aangegaan voor een duurtijd van negen jaar, ingaande op 1 augustus 2021, stilzwijgend verlengbaar met periodes van telkens negen jaar tot 1 augustus 2046. Omdat het Zorgpunt Waasland in de komende jaren ook de (grote) onderhoudskosten direct of indirect betaalt, is het financieel te verantwoorden dat het Zorgpunt Waasland vanaf 1 augustus 2046 volledig eigenaar wordt van gebouw en grond.
Het Zorgpunt Waasland kan de btw aftrekken in haar gewone btw-aangifte. Het moederbestuur kan dat niet. Per saldo is het voor het Zorgpunt Waasland op langere termijn een nuloperatie. Het Zorgpunt Waasland ontvangt de huur (momenteel 480 EUR per flat, per maand, die een bewoner betaalt). In tegenstelling tot de bijdrage aan het moederbestuur, wordt dat bedrag geïndexeerd. Daarmee is het de eerste jaren voor het Zorgpunt Waasland een (beperkte) kostenpost, maar wordt er op termijn een (beperkt) overschot geboekt. Op langere termijn is dat een financiële nuloperatie, die ook volstrekt gelijk is aan de mogelijkheden die private partners hebben.
Voor de budgetten ontstaan volgende effecten in 2022: het huurbedrag moet bij het Zorgpunt Waasland als uitgave worden ingeschreven en bij het OCMW Sint-Niklaas als inkomsten (ter compensatie van leningskosten). Om enig idee te geven van de omvang van de bedragen waar het over gaat in het geval van de assistentiewoningen Bokkenhof: de kost van het gebouw bedraagt 2.300.000 EUR (zie bijlage). Wanneer daar btw op betaald zou moeten worden, ging het om circa 138.000 EUR. Die heeft het OCMW Sint-Niklaas niet betaald en dus ook niet moeten lenen. De jaarlijkse rentekosten (3.000 EUR) wint ze dus.
De realistische huurkosten voor een dergelijk gebouw zijn 103.500 EUR per jaar. De btw daarop is 6.250 EUR. Daarvan kan 75 % door het Zorgpunt Waasland worden afgetrokken van haar gewone btw-aangifte, dat wil zeggen 4.685 EUR.
Samen maakt dat een jaarlijks voordeel van circa 7.685 EUR. Dat geldt voor de hele periode van 25 jaar, in totaal 192.500 EUR. De periode van 25 jaar is aan te raden maar kan steeds herbekeken worden. Voor elk jaar dat de huurovereenkomst korter loopt, moet het OCMW Sint-Niklaas 1/25 van de oorspronkelijk verschuldigde btw terugbetalen.
Gelet op het feit dat de assistentiewoningen in gebruik werden genomen vanaf 1 augustus 2021 diende de huurovereenkomst voor deze datum ondertekend te worden. Aangezien er in juli geen zitting was van de raad voor maatschappelijk welzijn werd de overeenkomst reeds goedgekeurd door het vast bureau. De ondertekende huurovereenkomst van 29 juli 2021 wordt nu ter bekrachtiging voorgelegd aan de raad voor maatschappelijk welzijn.

Wet tot wijziging van het wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde wat de optionele belastingheffing inzake verhuur van uit hun aard onroerende goederen betreft en tot wijziging van het koninklijk besluit nr. 20, van 20 juli 1970, tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven wat het verlaagde btw-tarief inzake de belaste verhuur van uit hun aard onroerende goederen betreft.
Decreet lokaal bestuur, artikelen 77, 78 en 84.