2021_OR_00042 - Zakelijke rechten: Populierenhof: opstalrecht en verkoop zestien flats aan Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting en voorwaarden akte: goedkeuring

Op de site Populierenhof wordt door het OCMW een nieuw woonzorgcentrum, een dagverzorgingscentrum, een dienstencentrum, assistentieflats en een buitenschoolse opvang gebouwd. De nieuwe site zal bestaan uit vier paviljoenen en enkele worden binnenkort opgeleverd. Het dienstencentrum en het dagverzorgingscentrum zullen verkocht worden aan het Zorgpunt Waasland (ZPW) in het kader van VIPA-subsidies. Het woonzorgcentrum en de assistentieflats zullen door middel van een verhuur in onroerende staat verhuurd worden aan het ZPW. De buitenschoolse opvang komt in het beheer van de stad.
Ter vervanging van de elf huidige bejaardenwoningen werden in één van de gebouwen (paviljoen 4) zestien flats voor sociaal verhuur voorzien op de eerste en tweede verdieping. De Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting (SNMH), William Griffithsstraat 92 te 9100 Sint-Niklaas, is bereid deze flats over te nemen en te verhuren.
Het is de bedoeling dat de SNMH eigenaar wordt van de volledige eerste en tweede verdieping (zestien flats) van paviljoen 4 zonder overname van de grondaandelen en dat het OCMW eigenaar blijft van de grond en de overige constructies.
Om uiteindelijk tot de verkoop van de twee verdiepingen aan SNMH te komen dient volgende juridische chronologie gevolgd te worden:
1. vestiging van een recht van opstal: dit opstal wordt gevestigd in voordeel van de gedwongen mede-eigendom (opstalhouder);
2. vaststelling van het onroerend statuut: van het gebouw (paviljoen 4) waarbij vier privatieve kavels worden gevormd, elk met aandelen in de gemeenschappelijke delen (de grond maakt geen voorwerp uit van de gemeenschappelijke delen, enkel het opstalrecht: dit heeft als gevolg dat het onroerend statuut (gedwongen mede-eigendom) ophoudt te bestaan, van rechtswege, bij het verstrijken van het recht van opstal);
3. verkoop van de privatieve kavel (eerste en tweede verdieping) aan SNMH, deze verkoop betreft privatieve kavels met een aandeel in het gemeenschappelijk opstalrecht: doordat de privatieve kavels juridisch tot stand zijn gebracht in het onroerend statuut van het gebouw die van rechtswege ophoudt te bestaan bij het verstrijken van de termijn van het opstal recht, zal de verkochte kavel van rechtswege toekomen aan de grondeigenaar (OCMW) bij het einde van het opstalrecht, hiervoor is een vergoedingsregeling voorzien in de akte;
4. het OCMW (grondeigenaar en tevens opstalgever) blijft eigenaar van de overige privatieve kavels.
In de beheersovereenkomst tussen het ZPW en de betrokken OCMW-besturen is opgenomen dat het ZPW voor onroerende goederen in aanbouw een gebruiksrecht heeft. Dit gebruiksrecht gaat in vanaf de voorlopige oplevering. Aangezien de eerste en de tweede verdieping overgenomen worden door de SNMH dient het gebruiksrecht van het ZPW voor deze verdiepingen uit de beheersovereenkomst gehaald te worden. Hiervoor is een akkoord van het OCMW Sint-Niklaas vereist.
In zitting van 25 juni 2021 is de raad voor maatschappelijk welzijn akkoord gegaan met de verkoop van twaalf zorgflats op de site Sint-Rochushof aan de SNMH. Het gebruiksrecht ten voordele van het ZPW dient hiervoor ook nog uit de beheersovereenkomst gehaald te worden.
Aan de raad voor maatschappelijk welzijn wordt gevraagd om enerzijds akkoord te gaan met het schrappen van het gebruiksrecht ten voordele van het ZPW voor de twaalf flats op de site Sint-Rochushof en de zestien flats op de site Populierenhof uit de beheersovereenkomst en anderzijds om akkoord te gaan met het verlenen van een opstalrecht en de verkoop van de zestien flats aan de SNMH. De belangrijkste bepalingen van het ontwerp van opstal- en basisakte luiden als volgt:
- vestigen opstalrecht op perceel grond met nieuwe opgerichte constructies, kadastraal gekend 8e afdeling, sectie B, deel van perceelnummers 357A, 437F2 en 437Z met een oppervlakte van 746,27 m²;
- duurtijd opstal: veertig jaar;
- verkoop opstallen (zestien flats) op eerste en tweede verdieping van 'paviljoen 4' op de site Populierenhof;
- verkoopprijs opstallen: 2.445.000 EUR.
- bij het ophouden van het opstalrecht komen de opstallen toe aan het OCMW, het OCMW is aan de SNMH een vergoeding verschuldigd voor de natrekking of incorporatie van alle werken en grote herstellingen en onderhoudswerken die de SNMH heeft laten uitvoeren aan zijn private kavel en gemeenschappelijke delen van het gebouw. Enkel de werken en grote herstellingen die twaalf jaar voor de beëindiging van het opstalrecht werden uitgevoerd komen in aanmerking voor vergoeding. De vergoeding is gelijk aan de residuaire boekwaarde van de door de SNMH verrichte uitgaven voor de werken en grote herstellingen en onderhoudswerken;
- bepalingen basisakte 'Paviljoen 4';
- vestigen recht van over- en doorweg naar de openbare weg;
- vestigen recht van over- en doorweg ten voordele van verdiepingen 1 en 2 van 'Paviljoen 4' naar de uitgang van 'Paviljoen 4' en naar de ondergrondse parkeergarage van het gebouwencomplex;
- vestigen recht van over- en doorweg ten voordele van het gelijkvloers en verdiepingen 1, 2, 3 en 4 op de horizontale circulatieruimte van het ondergrondse niveau.

Decreet lokaal bestuur, artikelen 77, 78 en 84.
Oprichtingsakte Zorgpunt Waasland van 23 april 2018.
Beheersovereenkomst van 24 april 2019 tussen het Zorgpunt Waasland en de openbare centra voor maatschappelijk welzijn van de gemeenten Beveren, Kruibeke, Sint-Niklaas en Zwijndrecht.