Notulen  raad voor maatschappelijk welzijn

In uitvoering van het decreet lokaal bestuur worden de notulen en het zittingsverslag van de vorige vergaderingen aan de raad voor maatschappelijk welzijn voorgelegd ter goedkeuring.

Decreet lokaal bestuur, artikelen 74, 277 § 1 en 278 § 1.

Daar waar volgens de bepalingen van het voorheen geldende OCMW-decreet de gemeenteraad via kennisgeving en/of goedkeuring een administratief toezicht uitoefende op de budgetten en de rekeningen van de welzijnsverenigingen van het lokale OCMW, is die toezichtbevoegdheid door de inwerkingtreding van het decreet lokaal bestuur vervallen. De raad voor maatschappelijk welzijn behoudt evenwel volgens de bepalingen van het decreet lokaal bestuur een adviesbevoegdheid inzake de rekeningen van de welzijnsverenigingen en in die zin wordt de jaarrekening 2020 van de welzijnsvereniging Audio voorgelegd aan de raad voor maatschappelijk welzijn.

Decreet lokaal bestuur, artikelen 485 en 490.
Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de beleids- en beheerscyclus van de gemeenten, de provincies en de openbare centra voor maatschappelijk welzijn, artikel 193.
Statuten van Audio.

De voorliggende aanpassingen zijn enerzijds een actualisatie van sommige bepalingen en anderzijds een aanpassing van het grensbedrag voor toewijzing en betaalbaarstelling van vormingen. Er wordt voorgesteld dit bedrag te verhogen van 2.500 EUR naar 10.000 EUR, zodat dit gelijk loopt met de bedragen in het kader van de vaststelling van het begrip dagelijks bestuur, conform de beslissing van de gemeenteraad en raad voor maatschappelijk welzijn van 21 juni 2019. Een volledig overzicht van alle wijzigingen werd toegevoegd als bijlage.

Decreet over het lokaal bestuur, artikelen 77, 85 en 170.

Verschillende lokale besturen of ervan afhankelijke entiteiten dienden bij Audio een vraag in om toe te treden tot de vereniging:
- gemeente Assenede, zoals blijkt uit de notulen van de gemeenteraad van 24 september 2020;   
- zorgbedrijf Ouderenzorg Genk, zoals blijkt uit de notulen van de raad van bestuur van 24 juni 2020;  
Artikel 482, tweede lid, van het decreet lokaal bestuur bepaalt dat de toelating van andere dan privaatrechtelijke deelgenoten alleen kan genomen worden als alle deelgenoten daarmee instemmen. Ingevolge wordt aan het OCMW Sint-Niklaas gevraagd om akkoord te gaan met de toetreding van de gemeente en het zorgbedrijf.

Decreet lokaal bestuur, artikel 482, tweede lid.
Statuten Audio. 

Op de site Populierenhof wordt door het OCMW een nieuw woonzorgcentrum, een dagverzorgingscentrum, een dienstencentrum, assistentieflats en een buitenschoolse opvang gebouwd. De nieuwe site zal bestaan uit vier paviljoenen en enkele worden binnenkort opgeleverd. Het dienstencentrum en het dagverzorgingscentrum zullen verkocht worden aan het Zorgpunt Waasland (ZPW) in het kader van VIPA-subsidies. Het woonzorgcentrum en de assistentieflats zullen door middel van een verhuur in onroerende staat verhuurd worden aan het ZPW. De buitenschoolse opvang komt in het beheer van de stad.
Ter vervanging van de elf huidige bejaardenwoningen werden in één van de gebouwen (paviljoen 4) zestien flats voor sociaal verhuur voorzien op de eerste en tweede verdieping. De Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting (SNMH), William Griffithsstraat 92 te 9100 Sint-Niklaas, is bereid deze flats over te nemen en te verhuren.
Het is de bedoeling dat de SNMH eigenaar wordt van de volledige eerste en tweede verdieping (zestien flats) van paviljoen 4 zonder overname van de grondaandelen en dat het OCMW eigenaar blijft van de grond en de overige constructies.
Om uiteindelijk tot de verkoop van de twee verdiepingen aan SNMH te komen dient volgende juridische chronologie gevolgd te worden:
1. vestiging van een recht van opstal: dit opstal wordt gevestigd in voordeel van de gedwongen mede-eigendom (opstalhouder);
2. vaststelling van het onroerend statuut: van het gebouw (paviljoen 4) waarbij vier privatieve kavels worden gevormd, elk met aandelen in de gemeenschappelijke delen (de grond maakt geen voorwerp uit van de gemeenschappelijke delen, enkel het opstalrecht: dit heeft als gevolg dat het onroerend statuut (gedwongen mede-eigendom) ophoudt te bestaan, van rechtswege, bij het verstrijken van het recht van opstal);
3. verkoop van de privatieve kavel (eerste en tweede verdieping) aan SNMH, deze verkoop betreft privatieve kavels met een aandeel in het gemeenschappelijk opstalrecht: doordat de privatieve kavels juridisch tot stand zijn gebracht in het onroerend statuut van het gebouw die van rechtswege ophoudt te bestaan bij het verstrijken van de termijn van het opstal recht, zal de verkochte kavel van rechtswege toekomen aan de grondeigenaar (OCMW) bij het einde van het opstalrecht, hiervoor is een vergoedingsregeling voorzien in de akte;
4. het OCMW (grondeigenaar en tevens opstalgever) blijft eigenaar van de overige privatieve kavels.
In de beheersovereenkomst tussen het ZPW en de betrokken OCMW-besturen is opgenomen dat het ZPW voor onroerende goederen in aanbouw een gebruiksrecht heeft. Dit gebruiksrecht gaat in vanaf de voorlopige oplevering. Aangezien de eerste en de tweede verdieping overgenomen worden door de SNMH dient het gebruiksrecht van het ZPW voor deze verdiepingen uit de beheersovereenkomst gehaald te worden. Hiervoor is een akkoord van het OCMW Sint-Niklaas vereist.
In zitting van 25 juni 2021 is de raad voor maatschappelijk welzijn akkoord gegaan met de verkoop van twaalf zorgflats op de site Sint-Rochushof aan de SNMH. Het gebruiksrecht ten voordele van het ZPW dient hiervoor ook nog uit de beheersovereenkomst gehaald te worden.
Aan de raad voor maatschappelijk welzijn wordt gevraagd om enerzijds akkoord te gaan met het schrappen van het gebruiksrecht ten voordele van het ZPW voor de twaalf flats op de site Sint-Rochushof en de zestien flats op de site Populierenhof uit de beheersovereenkomst en anderzijds om akkoord te gaan met het verlenen van een opstalrecht en de verkoop van de zestien flats aan de SNMH. De belangrijkste bepalingen van het ontwerp van opstal- en basisakte luiden als volgt:
- vestigen opstalrecht op perceel grond met nieuwe opgerichte constructies, kadastraal gekend 8e afdeling, sectie B, deel van perceelnummers 357A, 437F2 en 437Z met een oppervlakte van 746,27 m²;
- duurtijd opstal: veertig jaar;
- verkoop opstallen (zestien flats) op eerste en tweede verdieping van 'paviljoen 4' op de site Populierenhof;
- verkoopprijs opstallen: 2.445.000 EUR.
- bij het ophouden van het opstalrecht komen de opstallen toe aan het OCMW, het OCMW is aan de SNMH een vergoeding verschuldigd voor de natrekking of incorporatie van alle werken en grote herstellingen en onderhoudswerken die de SNMH heeft laten uitvoeren aan zijn private kavel en gemeenschappelijke delen van het gebouw. Enkel de werken en grote herstellingen die twaalf jaar voor de beëindiging van het opstalrecht werden uitgevoerd komen in aanmerking voor vergoeding. De vergoeding is gelijk aan de residuaire boekwaarde van de door de SNMH verrichte uitgaven voor de werken en grote herstellingen en onderhoudswerken;
- bepalingen basisakte 'Paviljoen 4';
- vestigen recht van over- en doorweg naar de openbare weg;
- vestigen recht van over- en doorweg ten voordele van verdiepingen 1 en 2 van 'Paviljoen 4' naar de uitgang van 'Paviljoen 4' en naar de ondergrondse parkeergarage van het gebouwencomplex;
- vestigen recht van over- en doorweg ten voordele van het gelijkvloers en verdiepingen 1, 2, 3 en 4 op de horizontale circulatieruimte van het ondergrondse niveau.

Decreet lokaal bestuur, artikelen 77, 78 en 84.
Oprichtingsakte Zorgpunt Waasland van 23 april 2018.
Beheersovereenkomst van 24 april 2019 tussen het Zorgpunt Waasland en de openbare centra voor maatschappelijk welzijn van de gemeenten Beveren, Kruibeke, Sint-Niklaas en Zwijndrecht.

Bij de bouw van de woonzorgcentra van het OCMW Sint-Niklaas kon een deel van de btw worden ‘afgetrokken’. Na de oprichting van het Zorgpunt Waasland, Oude Zandstraat 92 te 9120 Beveren, is die situatie veranderd omdat het ‘kern’ OCMW niet meer btw-plichtig is, noch de woonzorgcentra/dienstencentra uitbaat.
Daarom is in het najaar van 2018 advies gevraagd aan een gespecialiseerd adviesbureau (VAT-House, advies in bijlage) dat het OCMW Sint-Niklaas in het verleden ook geholpen heeft om de btw-situatie te stroomlijnen en te optimaliseren. Dat heeft geleid tot een advies waarbij er, voor de gebouwen waarop nog een btw-verplichting rust, twee situaties ontstaan.
Ten eerste zijn een aantal gebouwen specifiek in vruchtgebruik gegeven. Daartoe is op 27 december 2018 nog een wijziging in de notariële akte van het Zorgpunt Waasland doorgevoerd. Maar deze juridische situatie volstond alleen voor de gebouwen waarvan zowel het gebouw als de activiteiten op 1 januari 2019 zijn overgedragen naar het Zorgpunt Waasland.
Voor de gebouwen die nadien werden opgeleverd, kan dat niet. Voor die gebouwen is de verhuur in onroerende staat soms een oplossing. Maar volgens de regelgeving mag de effectieve bouw nog niet begonnen zijn voor 1 oktober 2018. Vandaar dat Huize Linde en Huize Elisabeth niet voor deze btw-regeling in aanmerking komen. Bij het project Sabot zal dat wel het geval zijn, net zoals voor de site Populierenhof en voor de assistentiewoningen Bokkenhof (Bokkenhof 7), waarover het hier gaat.
De principiële beslissing om deze stelsels te gebruiken, is genomen in de gemeenteraden van de vier moederbesturen in december 2018 en in de raad van bestuur van het Zorgpunt Waasland van 12 december 2019. Wat nu voorligt is een toepassing van deze principes.
Verhuur in onroerende staat betekent dat het gebouw door het OCMW wordt verhuurd aan het Zorgpunt Waasland. Bovenop die huurprijs komt dan btw, die het OCMW doorstort. Het Zorgpunt Waasland kan die btw - voor een deel - aftrekken van de ‘normale’ btw die zij elk kwartaal moet betalen.
Het eerste gebouw dat in die situatie is gekomen was het dienstencentrum ’t Lammeken, waarvoor in december 2019 een dergelijke huurovereenkomst is gesloten.
Financieel komt de verhuur in onroerende staat erop neer dat het Zorgpunt Waasland aan het moederbestuur huur gaat betalen. De btw-aftrek door het Zorgpunt Waasland wordt door de belastingdienst alleen geaccepteerd indien realistische huurbedragen worden betaald. In het geval van de assistentiewoningen Bokkenhof gaat het om 103.500 EUR per jaar. Dat is de kostprijs van het gebouw, betaald met een vaste rentevoet over 25 jaar. Dat wil zeggen: 44.910 EUR per jaar om een bedrag van 1 miljoen te betalen. De bouwkost van Bokkenhof bedraagt 2.300.000 EUR.
De huur wordt aangegaan voor een duurtijd van negen jaar, ingaande op 1 augustus 2021, stilzwijgend verlengbaar met periodes van telkens negen jaar tot 1 augustus 2046. Omdat het Zorgpunt Waasland in de komende jaren ook de (grote) onderhoudskosten direct of indirect betaalt, is het financieel te verantwoorden dat het Zorgpunt Waasland vanaf 1 augustus 2046 volledig eigenaar wordt van gebouw en grond.
Het Zorgpunt Waasland kan de btw aftrekken in haar gewone btw-aangifte. Het moederbestuur kan dat niet. Per saldo is het voor het Zorgpunt Waasland op langere termijn een nuloperatie. Het Zorgpunt Waasland ontvangt de huur (momenteel 480 EUR per flat, per maand, die een bewoner betaalt). In tegenstelling tot de bijdrage aan het moederbestuur, wordt dat bedrag geïndexeerd. Daarmee is het de eerste jaren voor het Zorgpunt Waasland een (beperkte) kostenpost, maar wordt er op termijn een (beperkt) overschot geboekt. Op langere termijn is dat een financiële nuloperatie, die ook volstrekt gelijk is aan de mogelijkheden die private partners hebben.
Voor de budgetten ontstaan volgende effecten in 2022: het huurbedrag moet bij het Zorgpunt Waasland als uitgave worden ingeschreven en bij het OCMW Sint-Niklaas als inkomsten (ter compensatie van leningskosten). Om enig idee te geven van de omvang van de bedragen waar het over gaat in het geval van de assistentiewoningen Bokkenhof: de kost van het gebouw bedraagt 2.300.000 EUR (zie bijlage). Wanneer daar btw op betaald zou moeten worden, ging het om circa 138.000 EUR. Die heeft het OCMW Sint-Niklaas niet betaald en dus ook niet moeten lenen. De jaarlijkse rentekosten (3.000 EUR) wint ze dus.
De realistische huurkosten voor een dergelijk gebouw zijn 103.500 EUR per jaar. De btw daarop is 6.250 EUR. Daarvan kan 75 % door het Zorgpunt Waasland worden afgetrokken van haar gewone btw-aangifte, dat wil zeggen 4.685 EUR.
Samen maakt dat een jaarlijks voordeel van circa 7.685 EUR. Dat geldt voor de hele periode van 25 jaar, in totaal 192.500 EUR. De periode van 25 jaar is aan te raden maar kan steeds herbekeken worden. Voor elk jaar dat de huurovereenkomst korter loopt, moet het OCMW Sint-Niklaas 1/25 van de oorspronkelijk verschuldigde btw terugbetalen.
Gelet op het feit dat de assistentiewoningen in gebruik werden genomen vanaf 1 augustus 2021 diende de huurovereenkomst voor deze datum ondertekend te worden. Aangezien er in juli geen zitting was van de raad voor maatschappelijk welzijn werd de overeenkomst reeds goedgekeurd door het vast bureau. De ondertekende huurovereenkomst van 29 juli 2021 wordt nu ter bekrachtiging voorgelegd aan de raad voor maatschappelijk welzijn.

Wet tot wijziging van het wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde wat de optionele belastingheffing inzake verhuur van uit hun aard onroerende goederen betreft en tot wijziging van het koninklijk besluit nr. 20, van 20 juli 1970, tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven wat het verlaagde btw-tarief inzake de belaste verhuur van uit hun aard onroerende goederen betreft.
Decreet lokaal bestuur, artikelen 77, 78 en 84.