2022_GR_00035 - Werken: kinderdagverblijf Pieternel: verbouwing en uitbreiding: wijze van gunning, raming en voorwaarden: goedkeuring

Op de site van Mercatorstraat 171 - 183 worden de woningen gesloopt en wordt een nieuw gebouw met appartementen ontwikkeld door de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting (SNMH). Ook zullen zij als bouwheer optreden voor de herinrichting van een bestaand magazijn tot een uitbreiding voor het kinderdagverblijf Pieternel en de verbouwing van het bestaande gebouw van de kinderopvang. Hiertoe werd reeds een samenwerkingsovereenkomst opgesteld en goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2019. Eerder werd al het voorontwerp met bijhorende raming, te weten een enveloppekost van 954.000 EUR, goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen, waarop de omgevingsvergunningsaanvraag werd ingediend.
Op heden wordt gevraagd het definitieve ontwerp van Pieternel, de bijhorende raming en enveloppekost goed te keuren, alsook om het project te mogen aanbesteden. Zoals eerder vermeld zal de aanbesteding gebeuren door de bouwheer, namelijk de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting. De uitvoering van het gedeelte van Pieternel werd voorzien voor zomer 2023 - februari 2024, dit zal ongeveer gelijktijdig zijn met het beëindigen van de totale werkzaamheden (inclusief de appartementen van de SNMH).
Voor de omgeving rondom Pieternel en de appartementen zullen enkele grondoverdrachten nodig zijn. Hiervoor zal een aparte rooilijnprocedure worden gevoerd met een min- en meerwaardebepaling na de sloop van de gebouwen en de correcte opmeting van de site. Het openbaar domein zal aangelegd worden door de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting (die hiervoor subsidies ontvangt). Vervolgens zal de grond overgedragen worden naar het openbaar domein, volgens de modaliteiten bepaald in de samenwerkingsovereenkomst.
Openbaar domein:
- onderdoorgang onder de appartementen;
- parkje en pad richting Sint-Rochushof.
Voor deze delen zal er rekening gehouden worden met het masterplan openbaar domein in functie van de materiaalkeuzes.
Er zal een overeenkomst opgemaakt worden tussen de stad en de SNMH waarin wordt opgenomen dat het onderhoud zal uitgevoerd worden door de SNMH, omdat de doorsteek zal bestaan naast de al aanwezige doorsteek en dus beperkt gebruikt zal worden door het publiek. Op het moment dat er toch een doorsteek zou komen richting Kracht & Geduld of op het moment dat het gebruik van de doorsteek in grote mate toeneemt, kan de overeenkomst herbekeken worden en kan het onderhoud overgedragen worden naar de stad.
De privégrond van de SNMH omvat:
- footprint van de appartementen en bergingen en fietsenstallingen;
- tuinen en terrassen bij de appartementen;
- technische buitenzone waar enkele deksels zitten;
- autostaanplaatsen;
- wandelstrook aan zij-inkom van de appartementen.
De privégrond van de stad Sint-Niklaas omvat:
- bestaand kinderdagverblijf;
- uitbreiding kinderdagverblijf in oud magazijn;
- tuin kinderdagverblijf;
- extra stukje grenzend aan bestaand tuin om een goede toegang en buggyberging te maken.

De verbouwing van Pieternel houdt een uitbreiding in van het aantal kindplaatsen. De capaciteit wordt uitgebreid met negen kindplaatsen.
Indeling:
- in het aangrenzende gebouw zal ruimte voor een extra leefgroep voorzien worden. Er zal dan een leefgroep voor negen kinderen in het huidige gebouw en een leefgroep voor achttien kinderen in het nieuwe gebouw voorzien worden;
- alle slaapruimtes zullen zich beneden situeren. In de huidige werking moeten medewerkers met de kinderen naar boven en zorgt dit voor een extra druk op het personeel (moeten altijd minstens met twee personen staan, want kinderen kunnen niet alleen beneden blijven, inperking van pauzes, fysieke belasting...);
- een gezamenlijke verzorgingsruimte voor beide leefgroepen, tussen beide leefgroepen gelegen;
- de mogelijkheid om beide leefgroepen aan elkaar te schakelen, door het openen van een brede deur tussen beide leefgroepen;
- gezamenlijke inkom via de buitenruimte. Ouders komen via het hek aan het Sint-Rochushof binnen, lopen door de buitenruimte en gaan dan binnen via een gezamenlijke inkomruimte. Buiten zal er een opbergruimte geplaatst worden voor buggy's;
- de buitenruimte is beperkt, maar wordt zo efficiënt mogelijk ingedeeld. Er wordt een zonneluifel voorzien, voldoende groen en gras en een zachte speelvloer;
- de keuken zal behouden blijven, maar moet gecompartimenteerd worden (Haccp-wetgeving) en zal efficiënter ingedeeld worden;
- de huidige ingang van Pieternel zal enkel voorzien worden voor personeel en voor leveringen. Via die personeelsingang kan via de gang, waarbij de keuken afgesloten is met een deur, de trap bereikt worden naar boven. Boven is de infrastructuur voorzien voor personeel: kleedruimte met douche, bureau, refter met kitchenette, alsook de technische ruimte;
- het ontwerp is eenvoudig en bevat alle nodige aspecten om kinderopvang te kunnen realiseren.

Het aangrenzende bestaande magazijn dat toegevoegd wordt aan de kinderopvang wordt volledig geïsoleerd (dakisolatie, muurisolatie, nieuwe ramen en koepels). Ook het bestaande gebouw wordt aangepakt. De ramen worden vernieuwd en de bestaande dakisolatie wordt uitgebreid. Ter hoogte van de leefgroep wordt ook de binnenmuur geïsoleerd. Om volledig te voldoen aan de codex welzijn op het werk wordt voor alle werklokalen minimum 40 m³/uur/persoon voorzien via een ventilatiesysteem D met warmterecuperatie en voorverwarmbatterij. Een dergelijk ventilatiedebiet zal helpen om de geurhinder die hoort bij kinderdagverblijven te vermijden.
Omdat het over een kinderdagverblijf gaat is vloerverwarming en koeling noodzakelijk in alle lokalen met kinderen. Omdat een vloerverwarmingssysteem nodig is, is het voor de hand liggend om dit systeem ook te gebruiken om te koelen. De beste manier waarop dit gebeurt, is via grondboringen (geothermie). Omdat dus ook kan worden gekoeld, kan in de zomer de bodem terug opgeladen worden en kan het systeem dus optimaal gebruikt worden zonder de bodem uit te putten. Ook de huisvestingsmaatschappij zal grondboringen doen voor het appartementsgebouw. De basisopstartkost kan dus met hen gedeeld worden. Ook de gasaansluiting in het gebouw worden verwijderd. Omdat dan het volledige gebouw op lage temperatuur zal moeten worden verwarmd, zal een aantal radiatoren op de verdieping vervangen moeten worden door grotere exemplaren. De koeling via de vloerverwarming zal zorgen voor een basiskoeling. Daarbovenop zal nog extra noodzakelijk gekoeld kunnen worden via de luchtgroep. Bij de koeling via de vloerverwarming en bijkomend via de luchtgroep zal de maximale temperatuur in het gebouw dan wel ietsje hoger zijn dan bij het oude systeem van airco’s. Daarom zal er nog een extra koelbatterij voorzien worden zodat er geen airco’s geplaatst moeten worden.
Voor warm water zal gewerkt worden met boilers op de plaatsen waar snel en veel warm water nodig is, bijvoorbeeld voor het wassen van de kindjes. Om alle technieken goed te kunnen afstellen en monitoren wordt een gebouwbeheersysteem voorzien zoals in alle andere nieuwe en vernieuwde stadsgebouwen.

De totale enveloppekost voor de renovatie van het huidige gebouw en de uitbreiding met een leefgroep voor negen extra kinderen (inbegrepen de diverse erelonen, aanpassingen nutsaansluitingen, los meubilair, keukentoestellen) zal 1.102.872 EUR bedragen. Dat is 148.872 EUR meer dan werd gevraagd en goedgekeurd bij de voorlegging van het voorontwerp (954.000 EUR).
De reden dat het budget voor het project hoger ligt dan in de fase van het voorontwerp is te vinden op verschillende vlakken:
- in het algemeen werden de eenheidsprijzen opgetrokken op basis van de meest recente prijsoffertes die de architect ontvangen heeft (algemene prijsstijging zet zich voort);
- sommige technische zaken werden toegevoegd aan het dossier in vermoedelijke hoeveelheid, uitgaande van slechtst denkbare scenario tijdens uitvoering van de werken. Indien dit beter meevalt, vallen ook (een deel van) de kosten weg (onder andere ondergrondse massieven …);
- er is voor gekozen om het gebouw volledig gebruiksklaar te zetten en de ruimte optimaal te gebruiken. Zo zijn er achteraf geen aankopen van groot meubilair meer nodig (onder andere maatkasten onder schuin dak, combineren van berg- en speelmogelijkheid in leefgroep …);
- er is gekozen voor een degelijk comfortniveau voor personeel en kinderen (onder andere extra dakraam, zachte buitenvloer, akoestische materialen …). Op die manier wordt vermeden dat vragen om aanpassingen gesteld worden vlak na ingebruikname;
- de bouwkundige invloed van de vooropgestelde technieken was nog niet meegerekend in de vorige raming (verstevigingen, afscherming luchtgroep …);
- het ereloon voor de technieken werd opgetrokken naar aanleiding van het voorzien van de warmtepomp, ventilatiedebieten en sturing. Deze items waren in voorontwerpfase wel al opgenomen maar de impact op het ereloon was nog niet gekend.
De ontwerpopdracht voor de opdracht 'kinderdagverblijf Pieternel: verbouwing en uitbreiding' werd gegund aan Volt Architecten, Burggravenlaan 264, 9000 Gent. In het kader van deze opdracht werd een bestek met nummer 2021/051aa opgesteld door de ontwerper, Volt Architecten, Burggravenlaan 264, 9000 Gent. De uitgave voor deze opdracht wordt indicatief geraamd op 748.735,51 EUR, btw verlegd. Er wordt voorgesteld de opdracht te gunnen bij wijze van de openbare procedure. Het betreft een gezamenlijke opdracht waarbij het aangewezen is dat Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting (SNMH) de procedure zal voeren en in naam van de stad bij de gunning van de opdracht zal optreden.

Europese richtlijn 2011/7/EU betreffende de nieuwe wettelijke betalingstermijnen voor lokale besturen.

Wet van 17 juni 2013 betreffende de motivering, de informatie en de rechtsmiddelen inzake overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten, gewijzigd

bij wet van 16 februari 2017.

Wet van 17 juni 2016 betreffende de overheidsopdrachten voor aanneming van werken, leveringen en diensten, in het bijzonder artikel 42 § 1, 1°a en de daarbij behorende koninklijke

besluiten en alle latere aanvullingen geldig op datum van bekendmaking.

Koninklijk besluit van 18 april 2017 betreffende plaatsing overheidsopdrachten klassieke sectoren, en latere wijzigingen.

Decreet lokaal bestuur, artikelen 40 en 41.

Raadsbeslissingen voor stad en OCMW van 21 juni 2019 houdende vaststelling van de definitie dagelijks bestuur.
Raadsbeslissingen voor stad en OCMW van 21 december 2021 houdende vaststelling van verrichtingen die niet worden beschouwd als zijnde van dagelijks bestuur.