Het goed is gelegen in een rustige woonomgeving in de zuidoostelijke rand van de stad. De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in twaalf loten. Er worden tien loten voor woningen in halfopen bebouwing en twee loten voor woningen in open bebouwing voorzien. De perceeloppervlakte varieert tussen 266 m² en 797 m². Momenteel is het perceel gedeeltelijk bebost met naald- en loofbomen. Voor de realisatie van deze loten is een ontbossing (circa 6.050 m²) en de aanleg van een nieuwe wegenis vereist. In totaal wordt een zone van circa 1.465,40 m² kosteloos overgedragen aan de stad. Deze zone wordt aangelegd met een nieuwe wegenis (circa 756,20 m²), twee bezoekersparkeerplaatsen (circa 25,40 m²), twee toegangsstroken in grindgazon (circa 35,30 m²) en een groenberm met een grachtenstelsel (circa 648,50 m²). De wegenis sluit aan op de bestaande openbare weg in de Destelwijk. De nieuwe rijbaan is 4,60 m breed, met langs weerszijden telkens een boordsteen van 0,20 m breed, en eindigt in een doodlopende T-splitsing. De wegenis wordt uitgevoerd in betonstraatstenen met verbrede voeg. Ter hoogte van deze splitsing wordt circa 25 m² grindgazon aangelegd in functie van de toegankelijkheid voor vuilniswagens en de brandweer. De nieuwe gracht, palend aan loten 2 tot en met 5, wordt voorzien van twee overwelvingen die dienen als toegang tot de percelen. Er worden geen voetpaden aangelegd. De bestaande perceelgrachten, langsheen de uiterste grenzen van het perceel, blijven behouden.
Modeldwarsprofiel van de wegenis: rijweg in betonstraatstenen met brede voeg (4,60 m breed), vlakke betonnen boordsteen langs weerszijden van de weg (0,20 m), onverharde groenzone met een grachtenstelsel langsheen de noordzijde (3,50 m breed), onverharde groenzone langsheen de zuidwestelijke zijde (1,50 m breed). Ten zuiden worden twee parkeerplaatsen in grasbetontegels aangelegd (5 m diep, 5 m breed), omzoomd met grindgazon.
Het openbaar onderzoek werd opgestart op 2 juni 2022. Het openbaar onderzoek werd niet correct bekendgemaakt, waardoor een administratieve lus werd gestart en het openbaar onderzoek opnieuw werd gehouden van 28 juni 2022 tot en met 28 juli 2022. Er werden in totaal 42 bezwaren ingediend tijdens het openbaar onderzoek, waarvan 41 keer hetzelfde bezwaarschrift. Hierbij werd ook een petitie gevoegd die ondertekend is door 101 personen (waaronder ook het merendeel van de bezwaarindieners).
De bezwaarschriften handelen over:
1. Vermindering van de privacy;
2. Parkeervoorzieningen;
3. Toegangsweg;
4. Toenemend aantal auto’s;
5. Effecten op de omgeving;
6. Ontbossing en het verdwijnen van het groene karakter van de wijk;
7. Wateroverlast;
8. Sociale last.
Enkel de bezwaren met betrekking tot de wegenis worden integraal behandeld in deze nota, namelijk punten 2, 3, 4 en 7.
Bezwaar met betrekking tot de parkeervoorzieningen: een bezwaarschrift haalt aan dat er geen parkeervoorzieningen voor bezoekers meer worden voorzien, waardoor bezoekers genoodzaakt zullen zijn om in de omliggende straten te parkeren, waar reeds sprake zou zijn van een verzadiging. Bovendien zullen de toekomstige uitbreidingen op de aanpalende percelen de parkeerdruk bijkomend verhogen met naar schatting circa 25 %.
Evaluatie: het is inderdaad mogelijk dat er af en toe geparkeerd zal worden in de omliggende straten, al wordt niet verwacht dat dit een structureel probleem zal zijn. In de eerder geweigerde aanvraag werden zes bezoekersparkeerplaatsen voorzien ter hoogte van de inrit. Deze parkeerplaatsen zijn grotendeels weggevallen in voorliggende aanvraag, op twee parkeerplaatsen in grasdallen, naast lot 11, na. Dit ten behoeve van een realistischer behoud van de resterende bomenrij. Bovendien wordt zo het verhardingspercentage ietwat beperkt. Het ontbreken van meer (bezoekers)parkeerplaatsen is echter niet problematisch in de ontworpen verkaveling. De parkeerbehoefte van de bewoners kan namelijk integraal op eigen terrein opgevangen worden. Bezoekers kunnen gebruik maken van de twee voorziene parkeerplaatsen op openbaar domein. De wegenis laat bovendien toe dat er sporadisch geparkeerd wordt op de rijbaan zonder het overige verkeer te hinderen. Er wordt niet ingestemd met het bezwaar.
Bezwaar met betrekking tot de bestaande toegangsweg: de bezwaarindieners menen dat de bestaande weg onvoldoende breed is om voorliggende woonontwikkeling op te vangen. Ze zijn ook van mening dat de gevraagde ontwikkeling in strijd is met eerdere beslissingen over de bestaande Destelwijk. Ze verwijzen hiervoor naar het ontwerp van de toegangsweg ter hoogte van Destelwijk 87 en 89 die in 2004 uit verkaveling SN722/1 werd gesloten. De wegenis werd hier toen te smal geacht om de achterliggende percelen (onder andere perceel van de aanvraag) te ontsluiten, met het oog op een toekomstige ontwikkeling. Hiervoor werd een verkavelingswijziging ingediend en goedgekeurd eind 2004 (SN722/2). De bezwaarindieners stellen evenwel dat de toegangsweg niet werd verbreed zoals gevraagd in SN722/1, maar oostwaarts werd opgeschoven. Ze halen eveneens aan dat de bestaande en nieuw ontworpen wegenis als doel heeft om niet enkel het perceel van de aanvraag te ontsluiten, maar ook twee westelijk aanpalende percelen. Verder menen de bezwaarindieners dat de afmetingen van de bestaande ontsluitingsweg op de ingediende plannen niet overeenstemmen met de werkelijkheid. De bezwaarindieners halen aan dat de bestaande toegangsweg 3,70 m breed is in plaats van 4,35 m, zoals voorgesteld op het verkavelingsontwerp, waardoor kruisende bewegingen onmogelijk zijn.
Evaluatie: in verkavelingswijziging SN722/2 werd de ontsluitingsweg aangepast om een toekomstige ontwikkeling van voorliggend perceel mogelijk te maken. Deze wegenis werd vastgesteld door de gemeenteraad op 24 juni 2004. De huidige toegangsweg is destijds uitgevoerd zoals afgebeeld op het vergunde modeldwarsprofiel, namelijk met een klinkerverharding van 2,80 m breed en betonnen kantstroken met goten van 0,75 m breed langs weerszijde van de baan. De bestaande toegangsweg is dus correct getekend op de ingediende plannen. De straten in de bestaande Destelwijk werden ontworpen conform een zone 30 inrichting. De mobiliteitsambtenaar neemt in zijn gunstig advies op dat door bij de nieuwe wegenis te werken met een relatief smal wegprofiel en gemengd verkeer, een beperkte snelheid infrastructureel wordt afgedwongen. Er stellen zich geen problemen naar opstuw bij het in- en uitrijden van de wijk. De toename van het verkeer in de spitsmomenten door de realisatie van de twaalf wooneenheden zal niet zorgen voor capaciteitsproblemen bij het in- en uitrijden van de wijk. Bovendien wordt opgemerkt dat enkele overige zijwegen van de bestaande verkaveling gelijkaardig zijn opgebouwd, namelijk met een asfaltverharding van 2,80 m breed met betonnen kantstroken met goten tussen 0,75 m en 1,10 m breed. Een voorbeeld hiervan is de wegenis ter hoogte van Destelwijk 11 B tot en met 45. Deze wegenis beschikt over hetzelfde dwarsprofiel als de toegangsweg in kwestie en dient als ontsluiting voor negentien woningen. Het is bijgevolg onredelijk te stellen dat de bestaande toegangsweg onvoldoende breed is om de nieuwe verkaveling met ‘slechts’ twaalf loten en louter bestemmingsverkeer te ontsluiten. De huidige verkaveling is immers ook op dezelfde manier ontsloten. Bovendien werd in 2004 reeds geoordeeld dat deze wegenis voldoende breed is en verlenen alle betrokken stadsdiensten een gunstig advies. Er wordt niet ingestemd met dit bezwaar.
Bezwaar met betrekking tot het toenemend aantal auto’s: een bezwaarschrift haalt aan dat de ontworpen verkaveling en de mogelijke uitbreidingen om de westelijk aanpalende percelen een toename van het autoverkeer met zich mee brengt.
Evaluatie: het verkavelingsontwerp voorziet in twaalf loten voor eengezinswoningen. Dit komt neer op circa 18 tot 24 voertuigen bovenop de geraamde 250 voertuigen uit de bestaande Destelwijk. Het bijkomend aantal verkeersbewegingen van voorliggend verkavelingsontwerp is bijgevolg beperkt en neemt geen onaanvaardbare proporties aan in deze omgeving. Het gevraagde geeft geen aanleiding tot een onacceptabele verkeerssituatie in de Destelwijk, noch op het Hertjen. Er zijn op heden geen concrete plannen om de aanpalende percelen eveneens te ontwikkelen, noch horen zij toe aan dezelfde eigenaar. Er moet rekening gehouden worden met de mogelijkheid dat deze percelen op termijn bebouwd zouden worden, al zal de omvang van het project eerder beperkt zijn gelet op de perceeloppervlakte. Deze eventuele toekomstige ontwikkelingen maken geen deel uit van voorliggende aanvraag en kunnen bijgevolg niet beoordeeld worden. Ze zullen ten gepaste tijde op een correcte manier getoetst worden aan de goede ruimtelijke ordening. Er wordt niet ingestemd met het bezwaar.
Bezwaar met betrekking tot wateroverlast: een bezwaarindiener stelt dat de verkaveling een bijkomend gevaar voor wateroverlast vormt.
Evaluatie: op vlak van hemelwaterafvoer moet er worden voldaan aan de bepalingen van de gewestelijke verordening inzake hemelwater en aan de richtlijnen van de stad Sint-Niklaas inzake regenwaterafvoer bij nieuwbouw en verbouwingswerken. Het niet aanleggen van voetpaden, het behoud van de bestaande perceelgrachten en de realisatie van nieuwe straatgrachten zorgen er voor dat het hemelwater deels ter plaatse kan infiltreren en niet afgevoerd moet worden naar de riolering. Het perceel is bovendien niet gelegen in een effectief of mogelijk overstromingsgevoelig gebied. Er wordt bijgevolg niet ingestemd met het bezwaar. De wateroverlast waar in het bezwaar naar wordt verwezen situeert zich wel in een mogelijk overstromingsgevoelige zone, ter hoogte van de groenzone in de bestaande Destelwijk.
Advies omgevingsambtenaar (stedenbouw): na toepassing van een administratieve lus werd de aanvraag opnieuw openbaar gemaakt van 28 juni 2022 tot en met 28 juli 2022. Er werden in totaal 42 bezwaren ingediend tijdens het openbaar onderzoek, waarvan 41 keer hetzelfde bezwaarschrift. Hierbij werd ook een petitie gevoegd die ondertekend is door 101 personen (waaronder ook het merendeel van de bezwaarindieners). De ingediende bezwaarschriften met betrekking tot de wegenis kunnen worden weerlegd. Voorliggend perceel is gelegen binnen het stedelijk gebied en sluit aan op een bestaande verkaveling uit 2004. De voorgestelde dimensionering van de wegenis en de gekozen woontypologie richten zich naar de bestaande verkaveling. De woningdichtheid bedraagt circa 18,10 woning/ha en is bijgevolg lager dan de maximale woningdichtheid zoals bepaald voor dergelijk gebied. De invulling van het perceel laat een degelijk wooncomfort met voldoende private en openbare groene ruimte toe. De aanvraag werd voorafgaand voorgelegd aan de dienst projecten openbaar domein (wegenis) en is in overeenstemming met het masterplan publieke ruimte.
De dienst projecten openbaar domein neemt in zijn advies enkele voorwaarden op met betrekking tot de wegenis en het aanplanten van straatbomen. Het advies wordt gevolgd, met uitzondering van het supprimeren van de parkeerplaatsen in grasbetontegels en het aanpassen van het grindgazon ter hoogte van de T-splitsing naar betonstraatstenen.
Alle adviesinstanties verlenen een gunstig tot voorwaardelijk gunstig advies, met uitzondering van het Agentschap voor Natuur en Bos. De aanvraag is stedenbouwkundig aanvaardbaar en passend in de omgeving, indien aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan. De uiterste beslissingsdatum voor dit dossier is 4 november 2022.
Decreet lokaal bestuur, artikelen 40 en 41.
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening met uitvoeringsbesluiten.
in toepassing van artikel 31 van het omgevingsdecreet en artikel 12 § 2 van het decreet houdende de gemeentewegen, akkoord te gaan met het rooilijnplan van de wegenis aan Destelwijk.
Een exemplaar van de ontwerpplannen wordt als bijlage aan de notulen van deze zitting gehecht.
het ontwerp van de wegenis in de Destelwijk vast te stellen conform de bijlagen gehecht aan de notulen van deze zitting.