De projectsite bevindt zich in het bouwblok tussen de Stationsstraat, de Casinostraat en de Richard Van Britsomstraat. Met voorliggende aanvraag wenst de opdrachtgever een project te realiseren waarbij negentig appartementen en vijf ééngezinswoningen worden gerealiseerd. Ter hoogte van de Stationsstraat wordt een groot gedeelte van de bestaande gevels gesloopt. De nieuwe bebouwing aan de straatzijde kan worden opgedeeld in vier volumes. Het gelijkvloers wordt ingericht met commerciële ruimtes. In het binnengebied worden drie volumes in een U-vorm opgesteld, waarvan de twee grootste haaks op de as van de Stationsstraat worden ingepland. Parallel aan de Richard Van Britsomstraat worden vijf ééngezinswoningen voorzien in een aaneengeschakeld bouwblok. Ter hoogte van de Casinostraat wordt een woning gesloopt zodat er een ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer gerealiseerd wordt naar het binnengebied. Na de sloop zal boven de doorrit een bovenbouw gerealiseerd.
In het binnengebied wordt een trage doorsteek aangelegd die de aanpalende straten met elkaar verbindt en die overdag publiek toegankelijk is. 's Avonds kan het terrein worden afgesloten. Langs het pad worden zitelementen geplaatst waar bewoners en bezoekers elkaar kunnen ontmoeten. Er wordt op deze doorsteek ook een brandweerweg aangelegd met een breedte van 4 m, deze bestaat uit een centraal pad in betonklinkers (deels met grasvoeg) met daarnaast grindgazon. Er zal ook verlichting worden geplaatst. Deze doorsteek wordt niet overgedragen naar het openbaar domein. Wel wordt er een publieke erfdienstbaarheid gevestigd.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 6 februari 2023 tot en met 7 maart 2023. Er werden vijftien unieke standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens het openbaar onderzoek
De bezwaarschriften handelen over:
1. Mobiliteit en luchtvervuiling;
2. Strijdigheid met het rup;
3. Te hoge bebouwing en te hoge bezetting. De ontwikkeling strookt niet met de visie om te ontharden en aandacht te hebben voor klimaatverandering en zal leiden tot schending privacy, waardevermindering en verlies aan zonlicht;
4. Invloed op het grondwaterpeil;
5. Hinder ten gevolge van de uitvoering van de werken;
6. Trage doorsteek geeft aanleiding tot sociale onveiligheid;
7. Verlies aan biodiversiteit door verlies aan nestmogelijkheden;
8. Gezondheidsrisico’s i.v.m. mogelijke PFAS-vervuiling;
9. Het project is gericht op een te éénzijdige doelgroep.
Er werd één bezwaar (nummer zes) ingediend waarvan de inhoud betrekking heeft op realisatie van de trage doorsteek.
Enkele buurtbewoners vrezen dat de realisatie van de trage doorsteek zal leiden tot meer onveiligheid (drugs, inbraak, sluikstort en hangjongeren). Anderen zien de meerwaarde van deze doorsteek, maar stellen zich (zonder hierover verder in detail te gaan) vragen over de verantwoordelijkheid van de VME hierin. Er zijn ook vragen over het statuut van het kruiwagenpad (zijde Casinostraat).
Evaluatie:
De doorsteek kan ’s avonds afgesloten worden, waardoor de potentiële risico’s aanzienlijk worden beperkt. In het voorstel tot overeenkomst staat opgenomen dat het de eigenaars van het lijdend erf is toegestaan om het erf af te sluiten (bijvoorbeeld door middel van een poort), op voorwaarde dat de vrije toegang tijdens de dag-uren gewaarborgd wordt. Indien nodig kunnen over het eventueel afsluiten het binnengebied nog de nodige afspraken gemaakt worden in de beheersovereenkomst die wordt opgemaakt nadat de vergunning definitief is verleend.
Het kruiwagenpad wordt niet mee opgenomen in de publieke erfdienstbaarheid, dit is duidelijk te zien op de ingediende plannen. Wanneer de bewoners van de aanpalende woningen hier gebruik van wensten te maken, zullen hiervoor de nodige afspraken moeten gemaakt worden. Aangezien dit deel van het perceel niet opgenomen is in de publieke doorsteek, is het stadsbestuur hier geen betrokken partij.
De dienst projecten openbaar domein verleent een gunstig advies voor het rooilijnplan. De hulpverleningszone Waasland heeft geen fundamentele opmerkingen op de aanleg van de trage doorsteek. De bemerkingen opgenomen in het advies, kunnen indien de vergunning wordt verleend, als voorwaarden worden opgenomen.
Advies omgevingsambtenaar (stedenbouw):
Het college van burgemeester en schepenen kan de vergunning pas verlenen of weigeren nadat de gemeenteraad een uitspraak heeft gedaan over de zaak van de weken. De trage doorsteek biedt een belangrijke meerwaarde voor het project. De bezwaren met betrekking tot de erfdienstbaarheid zijn niet van die aard dat deze doorsteek niet aanvaardbaar is. Het rooilijnplan voldoet aan de geldende normen. Om die redenen wordt aan de gemeenteraad voorgesteld om het ontwerp van voorliggend roolijnplan en aanleg en uitrusting van de wegenis vast te stellen en principieel akkoord te gaan het het vestigen van de erfdienstbaarheid.
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening met uitvoeringsbesluiten.
Besluit betreffende de omgevingsvergunning en uitvoeringsbesluiten.
Decreet lokaal bestuur, artikelen 40 en 41.
in toepassing van artikel 31 van het Omgevingsdecreet en artikel 12 § 2 van het decreet houdende de gemeentewegen akkoord te gaan met het rooilijnplan van de trage doorsteek aan Stationsstraat, Casinostraat en Richard Van Britsomstraat.
Een exemplaar van de ontwerpplannen wordt als bijlage aan de notulen van deze zitting gehecht.
in toepassing van artikel 31 van het Omgevingsdecreet principieel akkoord te gaan met het vestigen van een publiekrechtelijke erfdienstbaarheid van doorgang op de voorziene trage doorsteek Stationsstraat, Casinostraat en Richard Van Britsomstraat en akkoord te gaan met de aanleg en uitrusting ervan.
kennis te nemen van de ingediende bezwaren en zich aan te sluiten in de behandeling van het bezwaar met betrekking tot de erfdienstbaarheid.