Stad Sint-Niklaas is eigenaar van een belangrijk deel van de panden in de Reinaert galerij, als binnengebied gelegen, grenzend aan de Grote Markt, 9100 Sint-Niklaas, tussen de Grote Markt, de Stationsstraat en de Collegestraat. De stad heeft de ambitie dit zeer centraal gelegen te gebied te (laten) herontwikkelen tot een nieuw ecosysteem voor wonen, werken en leven in de stad met de ambitie om leegstand tegen te gaan en nieuwe kwalitatieve, perceel- en grensoverschrijdende ruimtelijke ontwikkelingen te faciliteren, aan te moedigen en zelf op te starten en te realiseren. Dit alles binnen een context van een stedelijk weefsel met een nood aan ruimte voor wonen, beperkte commerciële ruimte en publieke ruimte.
Zo is het onder meer de bedoeling om vanuit de Stationsstraat een kwalitatieve publieke ruimte en publiek toegankelijke doorsteek te realiseren, naast een beperkte oppervlakte bebouwing voor commerciële ruimte, ook met een doorsteek mogelijkheid naar de Grote Markt.
Voor de realisatie van deze ambitie heeft de stad de afgelopen jaren verschillende eigendommen aangekocht in onder meer de Vereniging Van Mede-Eigenaars (akte datum 12 september 1989 en 23 december 2014) VME 'Winkelgalerij Reinaert' (Grote Markt + 61), bestaande uit bovengrondse winkels en ondergrondse garages. Een overzicht van de eigendommen is opgenomen in de bijgevoegde ontwerpovereenkomst. Daarnaast zijn er ook eigendommen aangekocht in deze VME door Bastimo nv. De stad en Bastimo nv beschikken heden over de meerderheid van eigendommen en stemrechten binnen de voormelde VME 'Winkelgalerij Reinaert' (Grote Markt + 61).
Daarnaast is Bastimo nv eigenaar van aangrenzende percelen, gelegen in de Stationsstraat. De nv is de uitbater van het handelsfonds van de 'winkel Carrefour', Heymanplein, 9100 Sint-Niklaas. De winkel werd evenwel gesloten eind 2022.
Voor stad Sint-Niklaas is het van cruciaal belang dat onafgebroken aandacht gaat naar de leefbaarheid van de stad, zowel voor haar burgers, bezoekers en de lokale economische activiteiten. Het wegvallen van een supermarkt moet dan ook worden opgevangen binnen het stedelijk centrumweefsel.
Bastimo nv wenst een nieuwe supermarkt (met een maximum van 1.500 m² winkeloppervlakte) te realiseren in de Stationsstraat op de percelen aangrenzend aan de Reinaert galerij. Het gebied leent zich uitstekend tot de inplanting van een nieuwe commerciële ruimte binnen de context van een kwalitatieve stadsontwikkeling. Bastimo nv heeft voor de herlokalisatie van de supermarkt van de stad een stedenbouwkundig attest verkregen voor de inplanting ervan in de Stationsstraat, maar wenst dit in te bedden in een kwalitatieve ruimtelijke inbedding in een kwalitatief stadsproject. Voor de stad is de herontwikkeling van de Reinaert galerij en de realisatie van een nieuwe supermarkt een nooit eerder geziene opportuniteit om dit centrumgebied aan te pakken.
De stad en Bastimo nv zijn door (onder andere) de aaneensluitende ligging van respectieve eigendommen binnen het afgebakende projectgebied (verder ook projectgebied), de bijzondere en complexe ligging van het projectgebied binnen de stad, de respectieve aandelen van de beide binnen de mede-eigendomsstructuur, de absolute noodzaak en opportuniteit van verdichting binnen een nieuw ecosysteem van wonen, winkelen en werken binnen het projectgebied, elkaars natuurlijke en onvermijdelijke partner. De noodzaak tot samenwerking wordt mede geïllustreerd door de eerste ontwerpstudie die werd gedaan door MAN architecten (als bijlage). Het partnerschap kent geen vergelijkbare andere mogelijke allianties binnen het projectgebied, zodat een marktbevraging naar andere partners voor de studie van het projectgebied niet aan de orde is.
De ambitie om leegstand tegen te gaan en nieuwe kwalitatieve, perceel- en grensoverschrijdende ruimtelijke ontwikkelingen te faciliteren, aan te moedigen en zelf op te starten en te realiseren, binnen een context van een stedelijk weefsel met een nood aan commerciële ruimte, ruimte voor wonen en publieke ruimte, wordt dan ook door beide partijen volmondig uitgedragen. Er werden eerste gesprekken gevoerd en aftastende ontwerpstudies gemaakt, en de beide partijen wensen ten overstaan van elkaar de gezamenlijke ambitie te uiten te onderzoeken op welke wijze een PPS - totaalontwikkeling kan worden gerealiseerd, waarbij binnen het kader van een binnenstedelijke ontwikkeling zowel oog is voor een kwalitatieve publieke ruimte, wonen en winkelen en een supermarkt (met een maximum van 1.500 m² winkeloppervlakte), waarbij de functie van de ondergrondse parkings en bergruimtes wordt gerespecteerd.
Er werd tussen de partijen nu een ontwerp van overeenkomst voorbereid, waarin een aantal samenwerkingsafspraken zijn gemaakt (beknopte samenvatting, volledige overeenkomst in bijlage):
1. De stad treedt op als regisseur van de samenwerking, omdat het project zich op haar grondgebied situeert, zij tevens eigenaar is, de beheerder van het toekomstig openbaar domein wordt en zij maximaal wenst betrokken te worden bij een duurzame en kwalitatieve ontwikkeling van het projectgebied als regisseur en mede-eigenaar;
2. De ontwikkeling van het projectgebied (zoals in de ontwerpovereenkomst afgebakend) noodzaakt en nodigt uit tot een ruimtelijke en maatschappelijke totaalvisie, onafhankelijk van eigendomsgrenzen, onder meer gelet op het belang van de wederzijdse afstemming van de toekomstige private onderdelen en deze van de stad en de VME’s. Dit blijkt ook uit de eerste studie die in opdracht van de stad werden uitgevoerd door MAN Architecten, gevoegd als bijlage bij de overeenkomst;
3. Partijen hebben dan ook de intentie het ruimtelijk onderzoek naar een afdoende en kwalitatieve totaalvisie op het projectgebied gezamenlijk te laten uitvoeren, waarbij de ontwikkelingsdoelstellingen van partijen maximaal worden verzoend met elkaar, doch steeds binnen de wettelijke grenzen;
4. De gezamenlijke studie wordt toevertrouwd aan de door partijen respectievelijk aangestelde studiebureaus;
5. Partijen verbinden er zich toe naar best vermogen gezamenlijk verder de ontwikkelingsmogelijkheden te (laten) onderzoeken van het projectgebied, onder de modaliteiten van deze overeenkomst, teneinde minstens te komen tot:
a. de opmaak van een beperkt ruimtelijk masterplan voor het ganse projectgebied;
b. een functionele analyse van de beoogde ontwikkeling in het projectgebied:
- met een kwalitatief voorontwerp van het openbaar domein en de publiek toegankelijke ruimte (inbegrepen afvalophaling, verlichting en de plaatsing van fietsenstallingen in de publieke ruimte);
- en waarbij een heldere allocatie van openbaar domein en de publiek toegankelijke ruimte wordt gedaan binnen het projectgebied;
- alsmede van een private ontwikkeling door de private partij bestaande uit een supermarkt met een winkeloppervlakte van ongeveer 1.500 m², en ruimte voor winkelen en wonen;
- en waarbij ook rekening wordt gehouden met de verschillende rechten op doorgang van de ondergrond en de technische mogelijkheden van de site, alsmede de bestaande rechten van de eigenaars;
c. een suggestie van een heldere en nuttig voorstel van grondpositie tussen de opdrachtgevers, op basis waarvan tussen partijen bepaalde transacties (bijvoorbeeld ruil en overdrachten) zullen, worden opgezet binnen de geldende wettelijke bepalingen en de exclusiviteit van onderliggende samenwerking;
6. Deze overeenkomst heeft enkel betrekking op de onderzoeksfase van de ontwikkeling van het projectgebied. Zij laat onverminderd de rechten van partijen bij de daadwerkelijke ontwikkeling van het projectgebied. Partijen kunnen, elk binnen hun eigen juridisch kader, vrij kiezen voor een eigen ontwikkeling op basis van eigen inzichten;
7. De afspraken die in het kader van de overeenkomst worden gemaakt, hebben geen betrekking op de inhoud van goedkeuringen, machtigingen, vergunningen of subsidies en laten de discretionaire beoordelingsbevoegdheid van het college van burgemeester en schepenen van de stad als vergunningverlenende overheid ongemoeid. De afspraken die in het kader van de overeenkomst worden gemaakt, doen ook op geen enkele wijze afbreuk aan de volstrekt autonome en onafhankelijke bevoegdheid van de stad bij het beoordelen van vergunningsaanvragen;
8. De samenwerking moet het ruimtelijk kader en de voorschriften van de geldende stedenbouwkundige plannen respecteren, alsmede de ruimtelijke inzichten en randvoorwaarden die ter zake door de Stad worden vastgesteld, en als volgt geformuleerd:
- onderzoek naar de mogelijke garantie op behoud (een tijdelijke onbeschikbaarheid daargelaten) van parkeermogelijkheden voor bestaande eigenaars;
- aandacht voor kwalitatieve inbedding in bestaand stedelijk weefsel;
- aandacht voor hygiëne en sociale veiligheid;
- transparante communicatie;
- een mogelijkheid tot kwalitatief wonen en werken in de stad;
- bereikbaarheid en ontsluiting, zo veel als mogelijk gericht op zacht verkeer in een binnenstedelijke context;
- de herlokalisatie, indien nodig, van bestaande handelsactiviteiten;
- onderzoek naar het behoud van de bestaande doorsteekfuncties;
- onderzoek naar het respecteren van de 45° graden regel ten aanzien van de woningen in de Collegestraat;
- specifieke aandacht voor inkijk en privacy;
- aandacht voor toegankelijkheid;
- onderzoek naar het afwerken van de bestaande bebouwing op de kop Grote Markt en Stationsstraat, zoals reeds bestudeerd in de studie van MAN (bijlage bij deze overeenkomst);
9. Voor de uitwerking van de studie wordt door de partijen naar de volgende timing gestreefd:
- afronding van het ontwerp van de studie: september 2023;
- overleg tussen partijen over het ontwerp van de studie: oktober - november 2023;
- goedkeuring studie tussen partijen: december 2023;
- aanvraag omgevingsvergunningen: begin 2024;
- gebeurlijke eigendomsoverdrachten tussen Partijen uiterlijk zes maanden na het bekomen van de omgevingsvergunningen.
Tussen partijen wordt, voor de duur van de overeenkomst, een tijdelijk overlegcomité opgericht, belast met de opvolging van de uitvoering van deze overeenkomst. Iedere partij staat, gelet op de eigendomsposities in het projectgebied, in voor zijn eigen kosten in het kader van deze overeenkomst.
Decreet lokaal bestuur, artikelen 40 en 41.
Meerjarenplan 2020 - 2025: actieplan 12: actiever inzetten op stadsontwikkeling en deze afstemmen op de buurt
de samenwerkingsovereenkomst met betrekking tot de Reinaert galerij
tussen stad Sint-Niklaas en Bastimo nv goed te keuren.
Een exemplaar van de samenwerkingsovereenkomst wordt als bijlage aan de notulen van deze zitting gehecht.