Het goed is gelegen in de stadskern (op circa 1 km van de Grote Markt). De Lindenstraat en Antwerpse Steenweg grenzen rechtstreeks aan de site, de Breedstraat en Hogenakkerstraat vormen de andere straten van het bouwblok. Aan het oosten grenst de projectsite aan een bedrijf, ten zuiden bevinden zich volkstuinen.
Rooilijn en openbaar domein:
Voor een gedeelte van deze projectzone werd in de 22 juli 2013 een verkavelingsvergunning verleend voor het verkavelen van de grond in vijftien loten. De gemeenteraad ging in zitting van 24 mei 2013 akkoord met de vaststelling van het rooilijnplan en de uitrusting van de wegenis (Moestuinstraat). De verkavelingsvergunning werd echter vernietigd door de raad voor vergunningsbetwistingen. Het project werd dus niet gerealiseerd. De gemeenteraadsbeslissing van 24 mei 2013 is echter nooit uit het rechtsverkeer verwijderd zodat te stellen is dat de ‘Moestuinstraat’ op vandaag en bekeken vanuit een zuiver juridisch oogpunt, nog steeds bestaat. De verkavelaar vraagt om deze rooilijn op te heffen omdat het nieuwe ontwerp hier niet op afgestemd is.
De projectzone heeft een totale oppervlakte van circa 28.000 m². De site is momenteel bebouwd met een ééngezinswoning en voormalige bedrijfsruimte. Op de braakliggende grond ontwikkelde zich de voorbije jaren een pioniersvegetatie.
Volgens het voorliggende dossier gelden er private erfdienstbaarheden op de gronden, deze hebben vooral betrekking op de toegang (recht van overgang). Deze zullen worden opgeheven met voorliggende aanvraag. Er wordt echter in een alternatief voorzien zodat de betreffende gebouwen bereikbaar blijven.
De aanvraag omvat het bouwrijp maken van de percelen en het verkavelen van de gronden. De bestaande gebouwen worden gesloopt, het perceel zal worden ontbost (14.693 m²). De aanvraag gaat ook gepaard met het vellen van bomen die geen deel uitmaken van het bos. Er worden twaalf gebouwen voorzien waarin maximum 226 woongelegenheden worden ondergebracht. Hiervan worden 32 entiteiten voorbehouden voor sociaal wonen (lot drie). Er worden vier ruimtes voorbehouden voor buurtondersteunende handel en/of dienstverlening (circa 435 m²).
De hoofdontsluiting is gelegen langs de Antwerpse Steenweg. Deze toegangsweg sluit aan op de inrit naar de ondergrondse garage. Ter hoogte van de Lindenstraat wordt een toegang voor hulpdiensten en voetgangers en fietsers aangelegd. Aangelanden zullen deze toegangsweg blijvend kunnen gebruiken om bijvoorbeeld de achterliggende parking te bereiken. Op de site worden eveneens verschillende paden aangelegd voor trage weggebruikers.
Ongeveer 12.500 m² van deze terreinen zal worden ingericht als publiek toegankelijke ruimte, waaronder een aaneengesloten landschapspark van ongeveer 10.000 m². Deze zone inclusief toegangsweg (tussen de Antwerpse Steenweg en de eerste meergezinswoningen (G1-G2-G10)) wordt overgedragen als publiek domein. Ook de toegangsweg aan de Lindenstraat wordt ingelijfd in het openbaar domein. Het pad dat het openbare park met de moestuintjes ten zuiden van het projectgebied verbindt, is een publieke erfdienstbaarheidsweg. Als een gemeenteweg ligt op private gronden en de gemeente niet de intentie heeft om het beheer van die gemeenteweg (geheel of gedeeltelijk) waar te nemen, dan kan een gezamenlijk akkoord beheer over gedragen worden aan de eigenaar van de gronden waarop de gemeenteweg komt te liggen dan wel aan derden. Dat wordt gedaan met een zogenaamde ‘beheersovereenkomst’. Het is de bedoeling dat het beheer van dat deel van de gemeenteweg komt te liggen bij de aanvrager van de vergunning en bij zijn rechtsopvolgers. De afspraken daarrond zullen worden gevat in een beheersovereenkomst. De aanvrager heeft een ontwerpovereenkomst toegevoegd aan het dossier. De beheersovereenkomst zal pas na goedkeuring van de zaak der wegen en van de vergunning worden gefinaliseerd.
Dicht bij de twee toegangswegen worden twee zones ingericht met ondergrondse containers (drie aan de zijde Antwerpse Steenweg en negen aan de kant Lindenstraat). Er wordt ook een distributiecabine geplaatst (één ter hoogte van de Antwerpse Steenweg) en een tweede (hoogspanning) ter hoogte van het woonvolume G10. Verspreid over het terrein worden hydranten geplaatst. Er wordt ook verlichting voorzien. De wegenis wordt uitgerust met een gescheiden rioleringsstelsel.
Typedwarsprofielen
- ter hoogte van de inrit Antwerpse Steenweg wordt volgend typedwarsprofiel (1) gerealiseerd: variërende breedte: opbouw uit verdichte ondergond, geotextiel, waterdoorlatende onderfundering, wapening, steenslagfundering, legbed (porfierensplit), waterpasserende grijze betonstraatstenen (22x11x12), elleboogverband met enkele strek, standaardgrijs en aansluitend een wandel-en fietspad met een variërende breedte bestaande uit verdichte ondergond, geotextiel, onderfundering, fundering in beton, monolitische betonplaat (20 cm);
- de zones voor afvalophaling en kortparkeren worden aangelegd in grasbetontegels (dwarsprofiel twee en drie): verdichte ondergond, geotextiel, onderfundering, funderingssubstraat, legbedsubstraat, grasbetontegel (12 cm, gevuld met grasdalsubstraat). De verharding wordt afgeboord met een trottoirband;
- de brandweg (typedwarsprofiel vier) wordt aangelegd in grindgazon en wordt begrensd door een wandelpad in halfverharding: verdichte ondergrond, geotextiel, onderfundering, funderingssubstraat, grindgazon (10 cm). Het pad bestaat uit verdichte ondergrond, geotextiel, onderfundering, steenslagfundering, harsgebonden halfverharding. Beide stroken worden gescheiden door een trottoirband;
- plaatselijk wordt de brandweg gecombineerd met een fiets-en wandelpad (typedwarsprofiel vijf). De brandweg heeft dezelfde opbouw (zie typedwarsprofiel vier) en het fietspad heeft dezelfde opbouw (beton) als bij typedwarsprofiel één;
- ter hoogte van de inrit Lindenstraat (typedwarsprofiel zes) wordt een rijweg aangelegd in betonstraatstenen, gekoppeld aan een fiets- en voetpad in beton. De opbouw van het fiets- en voetpad is vergelijkbaar met deze van typedwarsprofiel één, alleen is de betonplaat 2 cm dikker. De rijweg wordt aangelegd in gesloten grijze betonstraatstenen (elleboogverband met enkele strek). Deze verharding wordt aangelegd op: geotextiel, onderfundering, gebonden steenslagfundering, legbed in porfiersplit, gesloten betonstraatsteen 22x11x12 cm, elleboogverband, enkele strek;
- ter hoogte van de publieke erfdienstbaarheid wordt een brandweg en een pad in halfverharding aangelegd (zie profiel acht voor het typedwarsprofiel). Qua opbouw kan voor de beschrijving verwezen worden naar deze van profiel vier, de trottoirband wordt hier niet uitgevoerd;
- op het dak van de ondergrondse parking (privaat domein, publiek toegankelijk) wordt een harsgebonden halfverharding en een monolytische betonplaat aangelegd (typedwarsprofiel negen). De halfverharding wordt aangelegd op een steenslagfundering met continue korrelverdeling, hoogwaardige uitvulling op lavabasis of inert materiaal, drainagelaag voor hoge belasting in hdpe, dakdichting en beschermlaag. De private ruimte wordt aangelegd in een monolitische betontplaat (20 cm) die wordt aangelegd op een fundering van schraal beton, een onderfundering op lavabasis of inert materiaal, drainagelaag voor hoge belasting in hdpe, dakdichting en beschermlaag;
- tot slot wordt op het dak van de parking ook een harsgebonden halfverharding (zie typedwarsprofiel negen) met een brandweg in grindgazon aangelegd. Deze wordt geplaatst op funderingssubstraat, hoogwaardige uitvulling op lavabasis, drainagelaag voor hoge belasting in hdpe, dakdichting en beschermlaag (typedwarsprofiel tien).
Aan het dossier werd een rooilijnplan en een plan van overdracht toegevoegd. De verbintenissen kosteloze grondafstand en stellen van een bankwaarborg werden aan het dossier toegevoegd. Om de grens tussen het privaat en publiek domein duidelijk te maken zal er een lijnvoering en onderscheid in materiaal voorzien worden ter hoogte van de rooilijn.
Mobiliteit: de ondergrondse parkeergarage telt twee niveaus. Voor bezoekers worden in de ondergrondse parking 68 parkeerplaatsen voorzien, deze zullen van de parkeerplaatsen voor bewoners gescheiden worden door een slagboom. Bovengronds wordt ter hoogte van de Antwerpse Steenweg plaats voorzien voor vijf deelwagens. Deze worden gebundeld met drie parkeerplaatsen voor kort parkeren. Dit is vooral interessant voor de bewoners van de gebouwen G11 en G12 omdat deze geen rechtstreekse toegang hebben vanuit de ondergrondse parkeergarage. In totaal wordt een parkeeraanbod van 244 plaatsen gerealiseerd.
Ook de verkeersgeneratie van het project werd berekend in de MOBER. Hierbij werd gebruik gemaakt van de kencijfers afkomstig uit het richtlijnenboek mobiliteitseffectenstudies, mobiliteitstoets en MOBER (2018). Voor deze berekening werd het mobiliteitsprofiel van de functie wonen opgesplitst voor de bewoners van de appartementen en die van de 32 sociale wooneenheden. Telkens werden ook de verplaatsingen van de bezoekers voor deze wooneenheden berekend. Het project voorziet in totaal ook vier kleinschalige commerciële ruimtes die een invulling krijgen op maat van de buurt. Bezoekers en personeel van deze functies werd ook meegenomen in de berekening van de totale verkeersgeneratie voor dit project.
Openbaar onderzoek: het openbaar onderzoek werd gehouden van 3 januari 2025 tot en met 1 februari 2025. Er werden honderdvijftig bezwaren ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
De bezwaarschriften handelen over:
1. mobiliteit (verkeersoverlast, aantal parkeerplaatsen, de onvolledigheid van het MOBER);
2. verdwijnen van natuur;
3. impact van het project op de waterhuishouding;
4. schaduwvorming en inkijk door de te hoge bebouwing en andere hinder;
5. de aanvraag wijkt af van beleidsmatige gewenste ontwikkelingen (masterplan, bouwcode);
6. de aanvraag voldoet niet aan het principe van duurzaam bouwen en de aannames zijn foutief.
Voor de beoordeling van de zaak van de wegen zijn volgende bezwaren relevant:
Bespreking van de elementen uit deze bezwaren die relevant zijn voor beoordeling van de zaak van de wegen:
Mobiliteit (verkeersoverlast, aantal parkeerplaatsen, de onvolledigheid van het MOBER):
Evaluatie van de bezwaren:
Bezwaar met betrekking tot mobiliteit (verkeersoverlast, aantal parkeerplaatsen, de onvolledigheid van het MOBER)
De bezwaarindieners vrezen dat de aangevraagde ontwikkeling zal leiden tot meer files op de Antwerpse Steenweg, een verminderde doorstroming naar de Singel en een verkeersonveilige situatie. De toename van de files zal ook leiden tot sluipverkeer in de aanpalende straten. De Antwerpse Steenweg is momenteel reeds verzadigd, onder andere door de huidige laad-en losbewegingen die vaak voor hinder zorgen.
De conclusies van het MOBER worden in twijfel getrokken omdat ze gebaseerd zouden zijn op tellingen van 2017 en de aannames niet correct zijn. Ook wordt de omgeving onvoldoende opgenomen in de studie (bijvoorbeeld Elisabethwijk). Er wordt ook gevreesd voor gevaar voor fietsers omdat de toegangsweg een fietspad kruist. Er wordt ook gevraagd of een bijkomende ontsluiting langs de Breedstraat niet noodzakelijk is. Voor een bezwaarindiener is het aantal parkeerplaatsen te hoog, voor een andere te laag. Ook wordt gevreesd dat de hulpdiensten de site niet zullen kunnen bereiken.
Evaluatie: voor dit dossier werd een MOBER opgesteld door erkende mobiliteitsdeskundigen. In dit rapport worden zaken als het bereikbaarheidsprofiel van de projectzone, het mobiliteitsprofiel van het aangevraagde project, de mobiliteitseffecten en de noodzaak tot het nemen van flankerende maatregelen onderzocht én beschreven volgens universeel geldende principes die zijn opgenomen in het richtlijnenboek ‘MOBER’. Bij het bepalen van de theoretische parkeervraag wordt het programma van de verkaveling vermenigvuldigd met de kencijfers inzake parkeernood die deel uitmaken van het richtlijnenboek MOBER en met de lokale statistieken die gelden voor de stad Sint-Niklaas. De meest recente cijfers (auto en fiets) dateren van 2022 er werd rekening gehouden met de informatie zoals beschikbaar in 2024. Gelet op de aard en de inhoud van een MOBER wordt in de rechtspraak en in de rechtsleer aangenomen dat een onderzoek naar de mobiliteitsimpact van een project in beginsel kan steunen op de inhoud van een dergelijk rapport.
In het MOBER wordt er geconcludeerd dat dat de bijkomende verkeersbewegingen niet significant groot zullen zijn en dat er geen verkeersafwikkelingsproblemen worden verwacht. Uit de onderliggende studies blijkt ook dat het kruispunt Singel - Raapstraat momenteel een moeilijke verkeersafwikkeling kent, maar dat de impact van voorliggend project als beperkt wordt ingeschat.
Gemotoriseerd verkeer zal de site in-en uitrijden ter hoogte van de Antwerpse Steenweg. Hier is ook een fietspad gelegen. De fietsers en autobestuurders die de site verlaten, moeten voorrang verlenen op het verkeer van de Antwerpse Steenweg. De toegangsweg is ter hoogte van de aansluiting 8 m breed, waardoor uitrijdend verkeer voldoende zicht zal hebben op de weggebruikers van de Antwerpse Steenweg. Voor het uitrijdend verkeer zal er ook extra signalisatie en belijning zijn zodat de impact op de verkeersveiligheid eerder beperkt zal zijn. De brandweer heeft een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht. Uit het advies valt niet af te leiden dat er fundamentele vragen zijn. Naar aanleiding van de bezwaren werd contact opgenomen met de brandweer. Deze hebben bevestigd dat op basis van de voorliggende informatie de site vanuit de omliggende straten bereikbaar zal zijn. De interne circulatie voldoet ook aan de geldende normen. De wegen zijn nergens doodlopend (er zijn draaipunten voorzien) waardoor de brandweg niet breder moet zijn dan de 4 m die voorzien is in de plannen.
Deze bezwaren kunnen worden weerlegd of mits het opleggen van voorwaarden worden geremedieerd.
Advies omgevingsambtenaar: gelet op het decreet van 3 mei 2019 betreffende de gemeentewegen, in het bijzonder artikelen drie en vier waarin een algemeen toetsingskader wordt aangehaald gebaseerd op volgende principes:
1. wijzigingen van het gemeentelijk wegennet staan steeds ten dienste van het algemeen belang;
2. een wijziging, verplaatsing of afschaffing van een gemeenteweg is een uitzonderingsmaatregel die afdoende wordt gemotiveerd;
3. de verkeersveiligheid en de ontsluiting van aangrenzende percelen worden steeds in acht genomen;
4. wijzigingen aan het wegennet worden zo nodig beoordeeld in een gemeentegrensoverschrijdend perspectief;
5. bij de afweging voor wijzigingen aan het wegennet wordt rekening gehouden met de actuele functie van de gemeenteweg, zonder daarbij de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang te brengen. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen.
Door toe te laten dat gemotoriseerd verkeer op één punt de verkaveling bereikt en verlaat, wordt het aantal potentiële conflictpunten met het omliggende wegennet tot een absoluut minimum herleid. De aanleg van kwaliteitsvolle fiets- en wandelpaden die doorheen de verkaveling lopen, zal de toekomstige bewoners van de verkaveling, maar ook omwonenden aanzetten om zich duurzaam te verplaatsen. Uit het MOBER en het advies van de mobiliteitsambtenaar blijkt dat er geen significante impact te verwachten valt op het wegennet. Bij het verlenen van de vergunning kan de vergunningverlenende overheid er voor kiezen om aan de toekomstige bewoners geen bewonerskaarten uit te reiken. Op die manier wordt de parkeerdruk van deze site niet afgewenteld op het omliggend wegennet. Het opheffen van de rooilijn, zoals vastgesteld in gemeenteraadszitting van 4 mei 2013, zal geen invloed hebben op de verkeersveiligheid of de ontsluiting van de aanpalende percelen. Er wordt immers voorgesteld een nieuwe rooilijn en aanleg en uitrusting van de wegenis voorgelegd waardoor de percelen bereikbaar blijven en het gebied in toekomst ook kan ontsloten worden voor bewoners en omwonenden.
De plannen werden opgemaakt in nauw overleg met de betrokken stadsdiensten. De natuurambtenaar stelt voor om bij de aanleg van het openbaar park een deel van het bos te behouden. De dienst projecten openbaar domein (wegenis) heeft enkele opmerkingen op het bestek. De mobiliteitsambtenaar verleent een voorwaardelijk gunstig advies. De deskundige patrimonium stelt en aantal voorwaarden in verband met de procedure van overdracht.
Deze voorwaarden kunnen bij het verlenen van de vergunning als voorwaarden worden opgelegd. De brandweer heeft geen fundamentele opmerkingen op de ontsluiting en interne circulatie.
Decreet lokaal bestuur, artikelen 40 en 41.
Vlaamse codex ruimtelijke ordening met uitvoeringsbesluiten.
Omgevingsvergunningsdecreet met uitvoeringsbesluiten.
Decreet betreffende de gemeentewegen.
de vastgestelde rooilijn (Moestuinstraat, 9100 Sint-Niklaas) zoals aangenomen in gemeenteraadszitting van 24 mei 2013 op te heffen.
kennis te nemen van de relevante adviezen en bezwaren en zich de bespreking van de bezwaren en opmerkingen betreffende de zaak van de wegen zoals opgenomen in dit gemeenteraadsbesluit, eigen te maken.
in toepassing van artikel 31 van het omgevingsdecreet en artikel 12 § 2 van het decreet houdende de gemeentewegen akkoord te gaan met het rooilijnplan van de wegenis voor het binnengebied Antwerpse Steenweg - Lindenstraat en akkoord te gaan met de aanleg en uitrusting ervan.
Een exemplaar van de ontwerpplannen wordt als bijlage aan de notulen van deze zitting gehecht.
in toepassing van artikel 31 van het omgevingsdecreet en artikel 26 §2, lid 2, van het decreet houdende de gemeentewege principieel akkoord te gaan met het vestigen van een publiekrechtelijke erfdienstbaarheid van doorgang op de voorziene trage doorsteek in het binnengebied Antwerpse Steenweg - Lindenstraat en akkoord te gaan met de aanleg en uitrusting ervan.
Een exemplaar van de ontwerpplannen wordt als bijlage aan de notulen van deze zitting gehecht.