2025_GR_00092 - Urbanisatie Meesterstraat-Klompenmakerstraat-Theofiel Ellegierslaan: vaststellen rooilijnplan en aanleg wegenis: goedkeuring

Beschrijving van de wegenis- en omgevingswerken
Het goed is gelegen in deelgemeente Nieuwkerken, ingesloten tussen verscheidene verkavelingen die bestaan uit eengezinswoningen in open, halfopen en gesloten bebouwing. De percelen zijn momenteel braakliggend en worden als akkers gebruikt. De aanvraag betreft het verkavelen van deze gronden in 23 loten voor woningbouw met aanleg van een nieuwe wegenis en inclusief vaststelling van een rooilijnplan.

De betrokken percelen hebben een totale oppervlakte van circa 1,77 ha en zullen verkaveld worden met het oog op het oprichten van vierendertig woningen op drieëntwintig loten, waaronder één lot voor sociale woningbouw, dat is bestemd voor sociale woongelegenheden in de vorm van acht stapelwoningen en vier eengezinswoningen. Voor elk lot wordt minstens één parkeerplaats op eigen terrein voorzien.
De aanvraag omvat eveneens de aanleg van een nieuwe wegenis en een openbare groenzone, als ook het vaststellen van een nieuwe rooilijn.

In totaal wordt een zone van circa 7.452 m² kosteloos overgedragen aan de stad. Deze zone wordt aangelegd met een nieuwe wegenis, een trage doorsteek, twaalf openbare parkeerplaatsen, een openbare groenzone, een groenberm met grachtenstelsel en de opengelegde Uilebeek. Hiervoor worden twee grachten gedempt en vinden plaatselijk reliëfwijzigingen plaats.
De hoofdwegenis vormt de verbindingsweg tussen de Theofiel Ellegierslaan en de Klompenmakerstraat. Daarnaast wordt er een doodlopende straat aangelegd tussen de loten 19 tot en met 22 en lot 23. De wegenis voorziet in een enkelvoudig aanliggend voetpad direct naast de rijweg aan de zijde van de bouwloten.

De zone tussen de rooilijn en de hoofdwegenis wordt aangelegd als een grachtenstelsel aan de kant van de loten 1 tot en met 18 en ter hoogte van loten 19 en 23, sporadisch onderbroken voor een toegang tot de woningen. Aan de oostelijke zijde van de weg worden drie parkeerclusters voorzien met respectievelijk zes haakse parkeerplaatsen en twee keer drie parellele parkeerplaatsen. Eén parkeerplaats is geschikt voor andersvaliden en wordt in klinkers uitgevoerd, in tegenstelling tot de overige parkeerplaatsen die in grasdallen in lijnverband worden aangelegd.

Er wordt eveneens een trage doorsteek aangelegd tussen Meesterstraat 177 en lot 9 richting de nieuwe hoofdwegenis.
Volgende modeldwarsprofielen van de wegenis worden voorzien:
- modeldwarsprofiel F (doodlopend gedeelte van de hoofdstraat, breedte 16 m): centraal een 4,40 m brede rijweg in grijze betonstraatstenen in elleboogverband met verbrede voeg met langs weerszijden betonnen kantstroken van 0,30 m breed. Aan de rechterzijde plaatselijk een 1 m breed wandelpad in grijze betonstraatstenen in halfsteens verband met verbrede voeg en een 4,90 m brede parkeerverharding in grasdallen in lijnverband, de parkeervakken afgebakend met een 0,10 m brede streklaag in witte betonstraatstenen. Aan de linkerzijde een 1,40 m breed voetpad in grijze betonstraatstenen in halfsteens verband met verbrede voeg met een kantstraat van 0,10 m en een 3,50 m brede wadi met een diepte van 0,50 m, plaatselijk onderbroken door een oprit in grijze betonstraatstenen in halfsteens verband met verbrede voeg;
- modeldwarsprofiel G (aansluiting Klompenmakerstraat, breedte 8,74 m): centraal een 4,40 m brede rijweg in grijze betonstraatstenen in elleboogverband met verbrede voeg met langs weerszijden betonnen kantstroken van 0,30 m breed. Aan de rechterzijde een 1,24 m brede groenzone in aansluiting met de kopmuur van de opengelegde Uilebeek. Aan de linkerzijde een 0,90 m brede groenstrook en een 1,40 m breed voetpad in grijze betonstraatstenen in halfsteens verband met verbrede voeg met langs weerszijden een kantstraat van 0,10 m;
- modeldwarsprofiel H (hoofdstraat, breedte 11,80 m): centraal een 4,40 m brede rijweg in grijze betonstraatstenen in elleboogverband met verbrede voeg met langs weerszijden betonnen kantstroken van 0,30 m breed. Aan de rechterzijde een 1,80 m brede groenzone in aansluiting met de wadi. Aan de linkerzijde een 1,40 m breed voetpad in grijze betonstraatstenen in halfsteens verband met verbrede voeg met een kantstraat van 0,10 m en een 3,50 m brede wadi met een diepte van 0,50 m, plaatselijk onderbroken door een oprit in grijze betonstraatstenen in halfsteens verband met verbrede voeg;
- modeldwarsprofiel I (trage doorsteek, breedte 3 m): 2 m brede trage doorsteek in grijze betonstraatstenen in halfsteens verband met verbrede voeg, links en rechts een 0,50 m brede groenstrook. Aan de rechterzijde een 4,76 m brede groenzone met een wadi met een diepte van 0,62 m;
- modeldwarsprofiel J (hoofdstraat, breedte 14,20 m): centraal een 4,40 m brede rijweg in grijze betonstraatstenen in elleboogverband met verbrede voeg met langs weerszijden betonnen kantstroken van 0,30 m breed. Aan de rechterzijde een 2,60 m brede parkeerverharding in grasdallen in lijnverband, de parkeervakken afgebakend met een 0,10 m brede streklaag in witte betonstraatstenen. Aan de linkerzijde een 1,40 m breed voetpad in grijze betonstraatstenen in halfsteens verband met verbrede voeg met een kantstraat van 0,10 m en een 3,50 m brede wadi met een diepte van 0,50 m, plaatselijk onderbroken door een oprit in grijze betonstraatstenen in halfsteens verband met verbrede voeg.

De vaststelling van de rooilijn is opgenomen in voorliggende aanvraag.
De openbare groenzone voorziet in het terug open leggen van het ingebuisde deel van de Uilebeek langsheen de oostelijke perceelsgrens van de projectsite, vanaf het open gedeelte aan de zuidelijke perceelsgrens tot aan de nieuwe wegenis aansluitend aan de Klompenmakerstraat. De open waterloop is circa 1.435 m² groot en heeft een maximumdiepte van circa 1,67 m. Er worden nog twee wadi’s aangelegd, met een grootte van respectievelijk 535 m² en 160 m². Eén wadi wordt voorzien van een houten vlonderpad van minstens 1,80 m breed. 

Openbaar onderzoek:
De projectinhoudversie werd meerdere keren gewijzigd. Overeenkomstig artikel 30 van het Omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 werd het openbaar onderzoek tweemaal opnieuw gevoerd.
De openbare onderzoeken werden gehouden van 7 oktober tot en met 5 november 2024 (voortijdig stopgezet), van 20 oktober tot en met 18 november 2024 en van 20 januari 2025 tot en met 18 februari 2025. Er werden negen bezwaren ingediend tijdens het tweede openbaar onderzoek. Bij het lopende openbaar onderzoek werden nog geen bezwaren ingediend. Indien het lopend openbaar onderzoek nieuwe bezwaren met zich mee brengt, zal dit tijdig worden overgemaakt aan de gemeenteraad.

De bezwaren handelen over:
1. verkeersoverlast;
2. wateroverlast;
3. risico’s als gevolg van de aanwezige gasleiding;
4. gebrekkige communicatie;
5. schade aan woningen;
6. groenbehoud en biodiversiteit.

 Voor de beoordeling van de zaak van de wegen zijn volgende bezwaren relevant:
1. Bezwaar met betrekking tot verkeersoverlast: twee bezwaarindieners vrezen dat het verbinden van de Klompenmakerstraat en de Theofiel Ellegierslaan zal resulteren in verkeersoverlast ten gevolge van een verhoogde mobiliteit en sluipverkeer.
Evaluatie: het verbinden van beide straten is een logische verderzetting van de huidige wijkstructuur -de bestaande straten zijn destijds aangelegd zodat aansluiting hierop mogelijk is- en is bovendien voorzien in RUP Wallenhofwijk. Daarnaast wordt geoordeeld dat de nieuwe verbindingsweg weinig impact zal hebben op sluipverkeer tussen de Meesterstraat en Turkyen, er is immers reeds een bestaande, kortere verbindingsweg tussen beide straten. Uit de mobiliteitsstudie blijkt dat de bijkomende verkeersgeneratie aanvaardbaar blijft en niet zal leiden tot capaciteitsproblemen. De mobiliteitsambtenaar sluit zich hierbij aan in zijn advies. Er wordt niet ingestemd met het bezwaar.

2. Bezwaar met betrekking tot wateroverlast: zeven bezwaarindieners uiten hun vrees voor wateroverlast als gevolg van de bijkomende verharding en bebouwing, de niveauverschillen en het terug open leggen van de Uilebeek. Er wordt eveneens gevreesd voor een uitbreiding van overlast door ratten.
Evaluatie: de Uilebeek is ter hoogte van het projectgebied ingebuisd en heeft hierdoor een beperkte capaciteit, wat in geval van hevige regenval tot problemen kan leiden. Het openleggen van de Uilebeek zal de opvangcapaciteit sterk vergroten en de kans op overstromingen verminderen. In de geest van het geldend RUP is het openleggen van de Uilebeek ook gewenst.

Daarnaast houdt het verkavelingsontwerp voldoende rekening met het overstromingsgevoelig karakter van de site, is de compensatie afdoende en laat het overstromingsrobuust bouwen toe. Het terrein wordt plaatselijk opgehoogd en elders terug afgegraven. Ter hoogte van de aansluiting met de omliggende percelen blijft het bestaand terreinprofiel aangehouden. Er wordt geoordeeld dat enige vorm van wateroverlast bij hevige regenval niet wordt afgevoerd naar de omliggende percelen. Het bezwaar in verband met overlast door ratten is niet van stedenbouwkundige aard en maakt geen deel uit van deze beoordeling. Er wordt niet ingestemd met het bezwaar.

3. Bezwaar met betrekking tot risico’s als gevolg van de aanwezige gasleiding: vijf bezwaarindieners uiten hun bezorgdheid over de aanwezige gasleiding en vrezen voor veiligheidsrisico’s tijdens de graafwerken en in geval van calamiteiten.
Evaluatie: naar aanleiding van twee eedere ongunstige adviezen van Fluxys werd het plan aangepast ter hoogte van een wadi. Fluxys verleent bij voorliggende projectinhoudversie een voorwaardelijk gunstig advies. De verkavelaar/bouwheer moet bij het uitvoeren van de werken uiteraard steeds een goede communicatie verzorgen met Fluxys en de specifieke voorwaarden en veiligheidsmaatregelen uit het advies strikt naleven. Er wordt niet ingestemd met het bezwaar.

6. Bezwaar met betrekking tot groenbehoud en biodiversiteit: drie bezwaarindieners halen aan dat de groenzone verkleint en dat enkele bomen gerooid moeten worden.
Evaluatie: het is onredelijk te verwachten dat de desbetreffende percelen, gelegen binnen een woonzone binnen RUP Wallenhofwijk en in de nabijheid van de dorpskern van Nieuwkerken, steeds onbebouwd zullen blijven. De ontworpen verkaveling ligt in lijn met de bouwmogelijkheden van het rup en voorziet in een ruimere groenzone dan gevraagd. De groenzone wordt bovendien kwalitatief aangelegd met aandacht voor water en het vermijden van wateroverlast. De opengelegde Uilebeek zal ook een positieve impact hebben op de plaatselijke biodiversiteit. Er worden een aantal bomen geveld die nadien op eigen terrein ruimschoots worden gecompenseerd. De deskundige natuur uit zijn bezorgdheden over de te behouden en nieuwe bomen als gevolg van de beperkingen binnen de erfdienstbaarheid en de graafwerken in functie van de wadi. Voor dit laatste zal een European Tree Technician aangesteld worden. In geval deze bomen niet op de vooropgestelde plaats behouden of aangeplant kunnen worden, moeten ze elders op het terrein gecompenseerd worden, bij voorkeur minstens op de loten 8, 9 en 10 zodat het groen zichtbaar is vanaf de trage doorsteek Er wordt niet ingestemd met het bezwaar.

Beoordeling van de aanvraag
MER-screening: de aanvraag heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op bijlage III van het project-MER-besluit (BVR 10 december 2004, zoals gewijzigd). Een project-MER-screeningsnota werd door de initiatiefnemer toegevoegd aan de aanvraag.
In deze nota wordt aangetoond dat de milieueffecten van het voorgenomen project niet van die aard zijn dat zij als aanzienlijk beschouwd moeten worden. De opmaak van een project-MER kan dus redelijkerwijze geen nieuwe of bijkomende gegevens bevatten over aanzienlijke milieueffecten.

Waterparagraaf
Watertoets: het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Het voorliggende project ligt deels in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied (pluviaal). Het percelen kennen overstromingsscore D.
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Stad Sint-Niklaas aangewezen is als adviesinstantie.

Omzendbrief OMG/2022/1 bevat richtlijnen voor de toepassing van een klimaatbestendige watertoets. Meer concreet gaat het over overstromingsrobuust bouwen en het behoud van het waterbergend vermogen wanneer men bouwt en/of ophoogt in pluviaal overstroombaar gebied met middelgrote kans bij huidig of toekomstig klimaat in 2050.
Wat betreft bouwen of ophogen in overstromingsgevoelig gebied volgt de stad Sint-Niklaas de richtlijnen van de provincie Oost-Vlaanderen, zoals beschreven in het gelijknamig hoofdstuk twee van de basisprincipes van het provinciaal beleidskader voor wateradviezen, versie 2.0 (bladzijde 14 tot en met 19).

Na onderzoek blijkt het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Er wordt maximaal ingezet op compensatie door het aanleggen van verscheidene wadi’s, alsook wordt de Uilebeek over een aanzienlijke lengte terug opengelegd. Er wordt eveneens geoordeeld dat er geen hemelwater wordt afgewend naar de aanpalende woningen. Bij het realiseren van de woningen moet men er uiteraard wel nog steeds opletten dat er overstromingsrobuust ontworpen wordt en dat de woningen boven het overstromingspeil opgericht worden.

Waterlopen: langs het perceel ligt de waterloop O8021 (Uilebeek), waarvan de bedding eigendom is van de overheid (tenzij een akte dit weerlegt), en waarvan het onderhoud wordt uitgevoerd door de stad Sint-Niklaas. Het ingebuisde deel van de Uilebeek wordt in voorliggende aanvraag terug opengelegd. Het ontwerp houdt rekening met een vrije doorgang van 5 m breed, gemeten vanaf de bovenste rand van het talud, om het onderhoud van de waterloop correct te kunnen uitvoeren. Deze onderhoudsstrook wordt overgedragen naar het openbaar domein en ligt niet op de woonkavels.

Zonerings- en rioleringsplan: volgens het zoneringsplan is het goed gelegen in een centraal gebied.
 De aanvraag tot omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen zal moeten voldoen aan de bepalingen van de gewestelijke verordening hemelwater (BVR 10 februari 2023) en de richtlijnen van de stad Sint-Niklaas inzake watertoets bij gebouwen en verhardingen (goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen op 23 oktober 2023).

Conclusie: er moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect op de waterhuishouding beperkt is. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid indien aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan.

Adviezen: alle adviezen zijn gevraagd.
Advies omgevingsambtenaar: het decreet van 3 mei 2019 betreffende de gemeentewegen, in het bijzonder artikelen drie en vier haalt een algemeen toetsingskader aan dat gebaseerd is op volgende principes:
1. wijzigingen van het gemeentelijk wegennet staan steeds ten dienste van het algemeen belang;
2. een wijziging, verplaatsing of afschaffing van een gemeenteweg is een uitzonderingsmaatregel die afdoende wordt gemotiveerd;
3. de verkeersveiligheid en de ontsluiting van aangrenzende percelen worden steeds in acht genomen;
4. wijzigingen aan het wegennet worden zo nodig beoordeeld in een gemeentegrensoverschrijdend perspectief;
5. bij de afweging voor wijzigingen aan het wegennet wordt rekening gehouden met de actuele functie van de gemeenteweg, zonder daarbij de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang te brengen. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen.

De ontworpen wegenis vormt een verbinding tussen de T. Ellegierslaan en de Klompenmakerstraat, zoals voorzien in het rup. De nieuwe wegenis sluit aan op beide bestaande wegenissen en houdt rekening met hun dimensies en vormgeving. De ontworpen wegenis laat kruisend verkeer toe en voorziet in een voldoende groot aanbod aan openbare parkeerplaatsen, veilige voetpaden en het beperken van meerdere haakse toegangen vanaf de private kavels door het grachtenstelsel zodat het aantal conflictpunten beperkt wordt.

De materialisatie van de wegenis werd afgestemd met de dienst projecten openbaar domein (wegenis) en voldoet aan het masterplan publieke ruimte. De wegenis wordt voorzien van verlichting, ook wordt een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd.
De mobiliteitsstudie toont aan dat de bijkomende verkeersgeneratie aanvaardbaar blijft en niet zal leiden tot capaciteitsproblemen. De bijkomende mobiliteitsbewegingen worden volgens de aanvrager geschat op negenendertig tijdens het spitsuur, wat slechts een beperkte toename is. De mobiliteitsambtenaar sluit zich hierbij aan in zijn advies, dit wordt bijgetreden door de omgevingsambtenaar.

Er wordt eveneens een trage doorsteek tussen de Meesterstraat en de nieuwe wegenis gerealiseerd. Deze doorsteek vormt een goede aanvulling op het bestaande netwerk binnen de Wallenhofwijk en kent een belangrijke meerwaarde. De fijnmazigheid en doorwaadbaarheid van dit stadsdeel wordt verder verhoogd, waardoor de nieuwe openbare groenzone bereikbaar wordt voor de buurt en er een veilige, rechtstreekse verbinding tussen de Meesterstraat en de Klompenmakerstraat ontstaat. In een latere fase, wanneer de verbinding tussen beide delen van de Klompenmakerstraat gemaakt is (conform lopende vergunningsaanvraag OMV_2024113273), zal dit resulteren in een vlotte en veilige fietsverbinding met Turkyen.

De doorsteek kent over een lengte van 24,85 m vanaf de Meesterstraat een beperkt gedeeld gebruik en is hier plaatselijk 3 m breed. Deze strook zal namelijk ook als toegang tot de aanpalende woning (Meesterstraat 177) dienen, zoals in huidige toestand reeds 30 jaar aanwezig is. Het is niet mogelijk om de toegang te verleggen naar het eigen perceel als gevolg van de haakse inplanting van de garagepoort ten opzichte van de Meesterstraat en de beperkte afstand tot de zijdelingse perceelsgrens, waardoor manoeuvreren uiterst moeilijk is. Het aantal gemotoriseerde bewegingen op de trage doorsteek is uitermate beperkt en zal ogenschijnlijk niet tot een verkeersonveilige situatie leiden mits voorzorgsmaatregelen worden genomen.

Gelet op dit lage aantal bewegingen zullen trage weggebruikers zich namelijk niet verwachten aan dergelijke mogelijke conflicten. Dat moet ter plaatse duidelijk gesignaleerd worden. Een signalisatieplan moet ter goedkeuring worden voorgelegd aan de stad. De doorsteek moet ook minstens van een breekpaal of verkeersbord worden voorzien om doorgaand gemotoriseerd verkeer verder te belemmeren.

De rooilijnplannen werden voorafgaand afgetoetst met de dienst projecten openbaar domein (rooilijn). Het plan is conform het decreet Gemeentewegen opgesteld en houdt rekening met de principes en doelstellingen van artikels 3 en 4 van voornoemd decreet. De ontworpen rooilijn vormt een logisch en functioneel geheel en sluit aan op de rooilijnen van de aangrenzende straten.

De aanvraag omvat eveneens het openleggen van waterloop O8021, de Uilebeek. Deze waterloop is ter hoogte van het projectgebied grotendeels ingebuisd en heeft hierdoor een beperkte capaciteit, wat in geval van hevige regenval tot problemen kan leiden. Het openleggen van de Uilebeek zal de opvangcapaciteit sterk vergroten, vermindert de kans op overstromingen en verhoogt de biodiversiteit. Het ontworpen traject van de Uilebeek houdt voldoende rekening met de aanwezige erfdienstbaarheden van Aquafin en Fluxys en is voldoende groot gedimmensioneerd. Voorts worden er nog twee wadi’s aangelegd en een grachtenstelsel langsheen de westelijke zijde van de hoofdwegenis, wat in geval van hevige regenval eveneens een positieve impact heeft. De overstromingsgevoelige zone wordt op voldoende wijze gecompenseerd.

Er wordt geoordeeld dat er geen hemelwater wordt afgewend naar de aanpalende woningen. Bij het realiseren van de woningen moet men er uiteraard wel nog steeds op letten dat er overstromingsrobuust ontworpen wordt. De dienst projecten openbaar domein (water) verleent een voorwaardelijk gunstig advies.
De aanleg van de over te dragen groenzone is voldoende kwalitatief vormgegeven en biedt ook speelkansen door onder andere een vlonderpad over de grootste wadi.

De interne en externe adviezen zijn gunstig of voorwaardelijk gunstig.
Er werden negen bezwaren ingediend tijdens het tweede openbaar onderzoek. Het derde openbaar onderzoek is tot op heden nog lopende, hierbij zijn nog geen bezwaren ingediend. De ingediende bezwaren zijn zorgvuldig geëvalueerd en worden integraal weerlegd.
De aanvraag is stedenbouwkundig aanvaardbaar en passend in de omgeving.
Aan de gemeenteraad wordt dan ook voorgesteld om het rooilijnplan en de wegenis vast te stellen.
De uiterste beslissingsdatum voor dit dossier is 11 maart 2025 (provincie is de vergunningverlenende overheid).

Decreet lokaal bestuur, artikelen 40 en 41.
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening met uitvoeringsbesluiten.
Omgevingsvergunningsdecreet met uitvoeringsbesluiten.
Decreet betreffende de gemeentewegen.