2025_GR_00141 - Urbanisatie Klompenmakerstraat – Raoul Steppestraat: vaststellen rooilijnplan en aanleg wegenis: goedkeuring

Het goed is gelegen in deelgemeente Nieuwkerken, ingesloten tussen verscheidene verkavelingen die bestaan uit eengezinswoningen in open, halfopen en gesloten bebouwing. De percelen zijn momenteel braakliggend en worden als akkers gebruikt. De aanvraag, ingediend door Interwaas (Intergemeentelijk Samenwerkingsverband van het Land van Waas), Lamstraat 113, 9100 Sint-Niklaas, betreft het verkavelen van deze gronden in veertien loten voor woningbouw met aanleg van een nieuwe wegenis en inclusief vaststelling van een rooilijnplan. De totale projectzone is 11.241 m² groot.
Er worden twaalf loten voor woningen in halfopen bebouwing (loten 1-11 en lot 13), één lot voor gesloten bebouwing (lot 12) en één lot voor sociale woningbouw (lot 14) voorzien. De perceelsoppervlakte van deze loten (hierna genoemd: de private loten), met uitzondering van het lot voor sociale woningbouw, varieert tussen 264 m² en 420 m². Het lot voor sociale woningbouw is in totaal 2.245 m² groot.
De verkavelingsvoorschriften verwijzen hoofdzakelijk naar de stedenbouwkundige voorschriften uit rup Wallenhofwijk maar zijn plaatselijk verstrengd (bijvoorbeeld: bouwdiepte van de woning).
De bouwzone bij de private loten wordt ingeplant op respectievelijk 3,50 m, 4 m en 5,40 m achter de rooilijn. De zijdelingse strook is minstens 3 m. De maximale gevelbreedte varieert tussen 7 m en 8 m. De bouwdiepte beperkt zich tot 14 m op het gelijkvloers en 12 m op de verdieping. De woningen bestaan uit maximaal twee bouwlagen en worden afgedekt met een zadeldak of plat dak. De kroonlijsthoogte is hoogstens 7 m, de nokhoogte is maximum 8,50 m. De woningen moeten een architectonisch samenhangend geheel vormen.

In de zijtuin kunnen gekoppelde carports met een maximale oppervlakte van 18 m² opgericht worden. In de achtertuin mogen bijgebouwen met een maximale oppervlakte van 12 m² opgericht worden.
Het lot voor sociale woningbouw is bestemd voor sociale woongelegenheden in de vorm van zes stapelwoningen en vier eengezinswoningen. Het lot voorziet in twee bouwblokken van respectievelijk 25,50 m breed en 12 m diep, en 23 m breed en hoogstens 12,40 m diep. Het maximale gabarit is gelijk aan dat van de private loten. De bouwzones bevinden zich ten midden van het perceel en houden minstens 6 m en maximaal 10 m afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen. Er worden zones voor bergingen bepaald, deels gekoppeld aan elkaar en plaatselijk voorzien van een kruiwagenpad. De eigen parkeervoorziening situeert zich vooraan de bouwblokken, nabij de openbare weg.
Een bestaande perceelsgracht aan en achter lot één en de loten elf tot en met veertien wordt verbreed. De breedte varieert tussen circa 3,10 m en 4,15 m.
 Er worden drie knotwilgen geveld ter hoogte van de Raoul Steppestraat. Ter hoogte van de Klompenmakerstraat worden twee laagstammige bomen geveld.

De aanvraag omvat eveneens de aanleg van een nieuwe wegenis en een openbare groenzone, alsook het vaststellen van een nieuwe rooilijn. In totaal wordt een zone van circa 4.212 m² kosteloos overgedragen aan de stad. Deze zone wordt aangelegd met drie nieuwe wegenissen, een openbare groenzone met trage doorsteken, een brandweg, vier openbare parkeerplaatsen en een groenberm met grachtenstelsel.
Er worden drie wegenissen voor gemotoriseerd verkeer aangelegd. Ter hoogte van de loten één tot en met zes wordt de bestaande Klompenmakerstraat, in huidige toestand onderbroken door voorliggend perceel, afgewerkt en verbonden. De Raoul Steppestraat wordt doorgetrokken ter hoogte van de loten elf tot en met veertien, deze nieuwe wegenis is doodlopend. Op deze straat sluiten vier openbare parkeerplaatsen aan. Aan de loten zeven tot en met tien zal de wegenis aansluiten op de nieuw ontworpen wegenis, zoals voorzien in de gelijktijdig lopende verkavelingsaanvraag (OMV_2024097244) op de aanpalende percelen. Deze wegenis zal bereikbaar zijn via de Gery Helderenbergstraat. De ontworpen wegenissen aan de loten zeven tot en met dertien worden met elkaar verbonden door middel van een trage doorsteek en een zone in gefundeerd gras die dienst doet als brandweg. Aansluitend bevindt zich een openbare groenzone van 2.550 m² groot, aangelegd met een speelveld, speeltoestellen, zeven hoogstammige bomen, diverse grassen en struiklagen.

Volgende modeldwarsprofielen van de wegenis worden voorzien:
- modeldwarsprofiel A (aansluiting Klompenmakersstraat, breedte 10,21 m): centraal een 4,40 m brede rijweg in waterdoorlatende betonstraatstenen met langs weerszijden betonnen kantstroken van 0,30 m breed. Aan de rechterzijde een groenzone met bestaande gracht (circa 2,56 m tot 2,71 m breed) en aan de linkerzijde plaatselijk een oprit naar de woningen of een groenzone van 1 m breed en een 1,40 m breed voetpad in waterpasserende betonstraatstenen met een betonnen kantstrook van 0,10 m breed:
- modeldwarsprofiel B (aansluiting Raoul Steppelaan, breedte 15,70 m): centraal een 4,40 m brede rijweg in waterpasserende betonstraatstenen met verbrede voeg in elleboogverband met langs weerszijden betonnen kantstroken van 0,30 m breed. Aan de rechterzijde plaatselijk een 2,50 m breed wandelpad in waterdoorlatende betonstraatstenen en een 4,90 m brede parkeerverharding in grasbetontegels in lijnmotief, de parkeercluster wordt afgebakend met een 0,10 m brede kantstrook, de parkeervakken worden afgebakend met een streklaag van witte betonstraatstenen. Aan de linkerzijde een 3 m brede wadi met een diepte van 0,50 m, plaatselijk onderbroken door een oprit in waterpasserende betonstraatstenen met verbrede voeg in halfsteensverband;
- modeldwarsprofiel C (trage doorsteek en brandweg, breedte 4 m): links een voetpad van 1,78 m breed in waterdoorlatende betonstraatstenen met langs weerszijde betonnen kantstroken. Rechts een voetpad (brandweg) van 1,92 m breed in gefundeerd gras met een betonnen kantstrook van 0,10 m breed;
- modeldwarsprofiel D (aansluiting nieuw ontworpen weg aan Gery Helderenbergstraat, breedte 3 m): centraal een 4 m brede rijweg in waterpasserende betonstraatstenen met verbrede voeg in elleboogverband met langs weerszijden betonnen kantstroken van 0,30 m breed. Aan de linkerzijde een 4,36 m brede groenzone, deels voorzien van een wadi van 0,50 m diep en deels onderbroken door opritten in waterdoorlatende betonstraatstenen. Aan de rechterzijde bevindt zich de openbare groenzone;
- modeldwarsprofiel E (trage doorsteek door groenzone, breedte 2 m): 1,80 m brede trage doorsteek in ternair mengsel met uitstulpingen tot 6,75 m en links en rechts een 0,10 m brede boordsteen. Aan weerszijden de openbare groenzone. De vaststelling van de rooilijn is opgenomen in voorliggende aanvraag.

Overeenkomstig artikel 67 van het omgevingsvergunningsbesluit van 25 november 2015 moet de aanvraag worden onderworpen aan een openbaar onderzoek conform de bepalingen van titel 3, hoofdstuk 5 van dit besluit.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 20 november 2024 tot en met 19 december 2024. Er werden drie bezwaarschriften ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
De bezwaren handelen over:
1. Bebouwing van de percelen;
2. Mobiliteit;
 3. Reeds uitgevoerde werken.

Voor de beoordeling van de zaak van de wegen zijn volgende bezwaren relevant:
Evaluatie van de bezwaren:
2. Bezwaar met betrekking tot mobiliteit: één bezwaarindiener is van mening dat de aanvraag, onder andere het verbinden van de bestaande delen van de Klompenmakerstraat, zal leiden tot meer verkeer en zal resulteren in een extra belasting van de Raoul Steppestraat. Men vraagt enkel plaatselijk verkeer toe te laten in de Raoul Steppestraat.
 Evaluatie: het verbinden van de delen van de Klompenmakerstraat is reeds voorzien in rup Wallenhofwijk en betreft een logische afwerking van de bestaande wegenissen. Het ontwerp voorziet niet in een gemotoriseerde verbinding tussen de Klompenmakerstraat en de Raoul Steppestraat, enkel door middel van trage doorsteken. Het bijkomend aantal verkeersbewegingen in het verlengde van de Raoul Steppestraat is beperkt en neemt geen onaanvaardbare proporties aan in deze omgeving. De verkaveling voorziet in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein en in de voorziene openbare parkeercluster. De mobiliteitsambtenaar verleent hiervoor een gunstig advies. Het gevraagde geeft geen aanleiding tot een onacceptabele verkeerssituatie in de Raoul Steppestraat en de omliggende straten. Er wordt niet ingestemd met dit bezwaar.

Beoordeling van de aanvraag
mer-screening
De aanvraag heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op bijlage III van het project-mer-besluit (bvr 10 december 2004, zoals gewijzigd). Een project-mer-screeningsnota werd door de initiatiefnemer toegevoegd aan de aanvraag.
 In deze nota wordt aangetoond dat de milieueffecten van het voorgenomen project niet van die aard zijn dat zij als aanzienlijk beschouwd moeten worden. De opmaak van een project-mer kan dus redelijkerwijze geen nieuwe of bijkomende gegevens bevatten over aanzienlijke milieueffecten.

Waterparagraaf
watertoets: het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Het voorliggende project ligt deels in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied (pluviaal). Het percelen kennen overstromingsscore B.
Dit betekent dat er een kleine kans op overstromingen bestaat onder klimaatverandering in geval van hevige regenval. Deze kans situeert zich voornamelijk ter hoogte van de perceelsgracht en de verbindingsweg aan de Klompenmakerstraat. De gracht wordt verder verbreed waardoor ook de capaciteit ook zal verhogen. Er is in alle redelijkheid geen noemenswaardige impact te verwachten door of op het voorwerp van de aanvraag.
Zonerings- en rioleringsplan: volgens het zoneringsplan is het goed gelegen in een centraal gebied.
De aanvraag tot omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen zal moeten voldoen aan de bepalingen van de gewestelijke verordening hemelwater (bvr 10 februari 2023) en de richtlijnen van de stad Sint-Niklaas inzake watertoets bij gebouwen en verhardingen (goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen op 23 oktober 2023).
Conclusie: er moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect op de waterhuishouding beperkt is. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid indien aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan.

Adviezen: alle adviezen zijn gevraagd.
Advies omgevingsambtenaar: het decreet van 3 mei 2019 betreffende de gemeentewegen, in het bijzonder artikelen drie en vier haalt een algemeen toetsingskader aan dat gebaseerd is op volgende principes:
1. Wijzigingen van het gemeentelijk wegennet staan steeds ten dienste van het algemeen belang;
2. Een wijziging, verplaatsing of afschaffing van een gemeenteweg is een uitzonderingsmaatregel die afdoende wordt gemotiveerd;
3. De verkeersveiligheid en de ontsluiting van aangrenzende percelen worden steeds in acht genomen;
4. Wijzigingen aan het wegennet worden zo nodig beoordeeld in een gemeentegrensoverschrijdend perspectief;
5. Bij de afweging voor wijzigingen aan het wegennet wordt rekening gehouden met de actuele functie van de gemeenteweg, zonder daarbij de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang te brengen. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen.
De ontworpen wegenis sluit aan op de bestaande wegenissen in de Klompenmakerstraat en de Raoul Steppestraat, en op de nieuw ontworpen rijbaan in de aanpalende verkaveling (conform gelijktijdig lopende aanvraag OMV_2024097244). De wegenis houdt rekening met hun dimensies en vormgeving. De ontworpen wegenis laat kruisend verkeer toe en voorziet in een voldoende groot aanbod aan openbare parkeerplaatsen en het beperken van meerdere haakse toegangen vanaf de private kavels door het grachtenstelsel en het bepalen van de opritten op openbaar domein zodat het aantal conflictpunten beperkt wordt. De materialisatie van de wegenis en de openbare parkeerplaatsen voldoet niet overal aan het masterplan publieke ruimte, hiervoor neemt de dienst projecten openbaar domein (wegenis) enkele voorwaarden op in hun advies. De modeldwarsprofielen werden reeds grotendeels aan deze opmerkingen aangepast. De wegenis wordt voorzien van verlichting, ook wordt een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd.

De bijkomende verkeersgeneratie is aanvaardbaar en zal niet leiden tot capaciteitsproblemen. Het bijkomend aantal verkeersbewegingen is beperkt en neemt geen onaanvaardbare proporties aan in deze omgeving. De verkaveling voorziet in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein en in de voorziene openbare parkeercluster. De mobiliteitsambtenaar verleent een gunstig advies, dit advies wordt bijgetreden door de omgevingsambtenaar. Hij merkt in zijn advies eveneens op dat de parkeercluster momenteel niet voorziet in een aanbod aan aangepaste parkeerplaatsen voor andersvaliden. Concreet gaat het over één parkeerplaats, die bovendien aangelegd moet worden in een goed overrijdbaar materiaal. Dit kan als voorwaarde worden opgelegd. Het sociaal woonaanbod moet voorzien in parkeerplaatsen op eigen terrein volgens de normen van de Bouwcode (goedgekeurd door de gemeenteraad op 22 november 2024, maar momenteel nog niet in werking getreden).

In de openbare groenzone worden eveneens twee trage doorsteken voorzien die aansluiten op de nieuw ontworpen doorsteek en wegenis in de aanpalende verkaveling (conform gelijktijdig lopende aanvraag OMV_2024097244). Dit resulteert in een zachte verbinding met de Klompenmakerstraat en de Gery Helderenbergstraat. Deze doorsteken vormen een goede aanvulling op het bestaande netwerk binnen de Wallenhofwijk en kennen een belangrijke meerwaarde. De fijnmazigheid en doorwaadbaarheid van dit stadsdeel wordt verder verhoogd en de nieuwe openbare groenzone zal hierdoor goed bereikbaar worden voor de buurt. 

De aanvraag omvat tevens het vaststellen van de rooilijn. De rooilijnplannen werden voorafgaand afgetoetst met de dienst projecten openbaar domein (rooilijn), die dan ook een gunstig advies verleent. Het plan is conform het decreet Gemeentewegen opgesteld en houdt rekening met de principes en doelstellingen van artikels drie en vier van voornoemd decreet. De ontworpen rooilijn vormt een logisch en functioneel geheel en sluit aan op de rooilijnen van de aangrenzende straten en de nieuw ontworpen rooilijn in de gelijktijdig lopende aanvraag (OMV_2024097244).

De aanleg van de over te dragen groenzone is voldoende kwalitatief vormgegeven en biedt voldoende speelkansen voor de buurt, zoals ook blijkt uit de adviezen van de dienst projecten openbaar domein (groen) en de jeugddienst. De concrete plantsoorten en mengsels moeten verder afgestemd worden met de stedelijke diensten en moeten in overeenstemming zijn met de lijst met streekeigen inheemse bomen en struiken, zoals opgenomen in het rup. De plaatsing van de speeltoestelling in de speelzone moet in overleg met de jeugddienst gebeuren.

De interne en externe adviezen zijn gunstig of voorwaardelijk gunstig. Deze adviezen worden bijgetreden.
Er werden drie bezwaren ingediend tijdens het openbaar onderzoek. De ingediende bezwaren zijn zorgvuldig geëvalueerd en worden integraal weerlegd.
De aanvraag is stedenbouwkundig aanvaardbaar en passend in de omgeving, indien aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan. Aan de gemeenteraad wordt dan ook voorgesteld om het rooilijnplan en de wegenis vast te stellen.

Decreet lokaal bestuur, artikelen 40 en 41.
Vlaamse Codex ruimtelijke ordening met uitvoeringsbesluiten.
Omgevingsvergunningsdecreet met uitvoeringsbesluiten.
Decreet betreffende de gemeentewegen.