Het goed is gelegen in deelgemeente Nieuwkerken, ingesloten tussen verscheidene verkavelingen die bestaan uit eengezinswoningen in open en halfopen bebouwing. De percelen zijn momenteel braakliggend en worden deels als weide gebruikt. De aanvraag ingediend door Patridan, Oosterlaan 35, 9100 Sint-Niklaas, betreft het verkavelen van deze gronden in zeventien loten voor woningbouw met aanleg van een nieuwe wegenis en inclusief vaststelling van een rooilijnplan.
Er worden veertien loten voor woningen in halfopen bebouwing (loten 1-8 en 11-16), twee loten voor woningen in open bebouwing (loten 9-10) en één lot voor sociale woningbouw (lot A) voorzien. De perceelsoppervlakte van de private loten varieert tussen 313 m² en 553 m². Het lot voor sociale woningbouw is in totaal 1.114 m² groot.
De private loten kunnen telkens bebouwd worden met een woning die bestaat uit maximaal twee bouwlagen en een zadeldak of plat dak. Het gabarit is bepaald per bouwblok. De bouwzone is telkens ingeplant op 3 m achter de rooilijn. De bouwdiepte is beperkt tot 14 m op het gelijkvloers en 11 m op de verdieping. Lot negen vormt hierop een uitzondering met een maximale bouwdiepte van 13 m op het gelijkvloers en 10 m op de verdieping.
In de zijtuin kunnen gekoppelde carports met een maximale oppervlakte van 18 m² opgericht worden. In de achtertuin mogen bijgebouwen met een maximale oppervlakte van 12 m² opgericht worden, met uitzondering van een garage.
In totaal wordt een zone van circa 2.843,14 m² kosteloos overgedragen aan de stad. Deze zone wordt aangelegd met een nieuwe wegenis, een trage doorsteek, een verbindingsweg, een parkeerpocket met twaalf openbare parkeerplaatsen (samen circa 2.085 m²) en een groenberm met grachtenstelsel. De wegenis sluit via een verkeersplateau aan op de bestaande openbare weg in de Gery Helderenbergstraat. De nieuwe rijbaan eindigt in een rond keerpunt met een diameter van 12 m, waarvan de rijbaan telkens 4 m breed is. Rondom het keerpunt wordt een grasdalverharding aangelegd in functie van de toegankelijkheid voor vuilniswagens en de brandweer. De totale breedte van het keerpunt bedraagt hierdoor 15 m. Langs de wegenis wordt een open grachtenstelsel met bomen voorzien. Er worden geen voetpaden aangelegd. Ten noordwesten van lot A wordt eveneens een rijweg voorzien die aansluit op de ontworpen wegenis, zoals voorzien in de aanpalende verkaveling (OMV_2024113273, gelijktijdig in aanvraag en totaalplan toegevoegd bij voorliggende aanvraag).
Er wordt eveneens voorzien in de aanleg van een trage doorsteek die de nieuwe wegenis verbindt met de Klompenmakerstraat. Deze doorsteek start in de bocht tussen loten zestien en A, maakt dan een loodrechte hoek en loopt verder achter de loten 10-16 richting de Klompenmakerstraat. Tussen lot tien en Klompenmakerstraat 12 wordt eveneens een voetgangers- en fietsverbinding gemaakt met de nieuwe wegenis. De trage doorsteek is 2,50 m breed. Ten noordoosten van lot A wordt een parkeercluster met twaalf openbare parkeerplaatsen aangelegd. De parkeerplaatsen worden uitgevoerd in grasbetontegels.
Volgende modeldwarsprofielen van de wegenis worden voorzien:
- modeldwarsprofiel AB (hoofdstraat, breedte 10 m): centraal een 4 m brede rijweg in poreuze grijze betonstraatstenen in keperverband met langs weerszijden betonnen kantstroken van 0,30 m breed. Langs weerszijden een 2,70 m brede groenzone met wadi, te voorzien van bomen;
- modeldwarsprofiel CD (trage doorsteek, breedte 3 m): centraal een 2,50 m brede trage doorsteek in poreuze grijze betonstraatstenen in halfsteensverband met langs weerszijden een betonnen kantstrook van 0,10 m breed. Links en rechts ligt een groenzone van 0,15 m breed;
- modeldwarsprofiel EF (parkeercluster, breedte 12,85 m): links een 5,85 m brede rijweg in poreuze grijze betonstraatstenen in keperverband met langs de linkerzijde een trottoirband van 0,15 m breed en rechts een betonnen kantstrook van 0,35 m breed, een parkeerstrook in waterpasserende grasbetontegels van 5 m breed, een trottoirband van 0,15 m breed en een groenzone van circa 1,20 m breed;
- modeldwarsprofiel GH (hoofdstraat aan rotonde, breedte 10 m): centraal een 4,60 m brede rijweg in beton, met langs weerszijden een oprit in waterpasserende grasbetontegels en een betonnen kantstrook van 0,10 m breed.
De vaststelling van de rooilijn is opgenomen in voorliggende aanvraag.
Overeenkomstig artikel 67 van het omgevingsvergunningsbesluit van 25 november 2015 moet de aanvraag worden onderworpen aan een openbaar onderzoek conform de bepalingen van titel 3, hoofdstuk 5 van dit besluit.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 20 november 2024 tot en met 19 december 2024. Er werden drie bezwaarschriften ingediend tijdens het openbaar onderzoek. De bezwaren handelen over:
1. Bebouwing van de percelen;
2. Waterhuishouding;
3. Mobiliteitsimpact.
Voor de beoordeling van de zaak van de wegen zijn volgende bezwaren relevant:
Evaluatie van de bezwaren:
3. Bezwaar met betrekking tot de mobiliteitsimpact: één bezwaarindiener is van mening dat de aanvraag zal leiden tot een onevenredige belasting van de Gery Helderenbergstraat, en bij uitbreiding het Wallenhof, en dat deze straten niet ontworpen zijn om grote hoeveelheden verkeer te verwerken. Hij vreest dat er hinder en schade zal ontstaan door het vrachtverkeer en de bijkomende mobiliteitsbewegingen.
Evaluatie: de aanvraag laat de oprichting van twintig woningen toe. Dit komt neer op circa 26 tot 34 voertuigen. Het bijkomend aantal verkeersbewegingen is beperkt en neemt geen onaanvaardbare proporties aan in deze omgeving. De verkaveling voorziet in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein en in de voorziene openbare parkeercluster. De mobiliteitsambtenaar verleent hiervoor een gunstig advies. Zwaar verkeer beperkt zich bovendien tot de uitvoeringsfase, nadien zal dit beperkt zijn tot huisvuilophaling. Het gevraagde geeft geen aanleiding tot een onacceptabele verkeerssituatie in de Gery Helderenbergstraat en de omliggende straten. Er wordt niet ingestemd met dit bezwaar.
Beoordeling van de aanvraag: mer-screening:
de aanvraag heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op bijlage III van het project-mer-besluit (bvr 10 december 2004, zoals gewijzigd). Een project-mer-screeningsnota werd door de initiatiefnemer toegevoegd aan de aanvraag.
In deze nota wordt aangetoond dat de milieueffecten van het voorgenomen project niet van die aard zijn dat zij als aanzienlijk beschouwd moeten worden. De opmaak van een project-mer kan dus redelijkerwijze geen nieuwe of bijkomende gegevens bevatten over aanzienlijke milieueffecten.
Waterparagraaf
Watertoets: het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Het voorliggende project ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied (pluviaal). Het perceel kent overstromingsscore A. Het gebouw kent overstromingsscore A. Er is geen noemenswaardige impact te verwachten op het overstromingsrisico door of op de gevraagde handelingen.
Zonerings- en rioleringsplan: volgens het zoneringsplan is het goed gelegen in een centraal gebied.
De aanvraag tot omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen zal moeten voldoen aan de bepalingen van de gewestelijke verordening hemelwater (bvr 10 februari 2023) en de richtlijnen van de stad Sint-Niklaas inzake watertoets bij gebouwen en verhardingen (goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen op 23 oktober 2023).
Conclusie: er moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect op de waterhuishouding beperkt is. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid indien aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan.
Adviezen: alle adviezen zijn gevraagd.
Advies omgevingsambtenaar: het decreet van 3 mei 2019 betreffende de gemeentewegen, in het bijzonder artikelen drie en vier haalt een algemeen toetsingskader aan dat gebaseerd is op volgende principes:
1. Wijzigingen van het gemeentelijk wegennet staan steeds ten dienste van het algemeen belang;
2. Een wijziging, verplaatsing of afschaffing van een gemeenteweg is een uitzonderingsmaatregel die afdoende wordt gemotiveerd;
3. De verkeersveiligheid en de ontsluiting van aangrenzende percelen worden steeds in acht genomen;
4. Wijzigingen aan het wegennet worden zo nodig beoordeeld in een gemeentegrensoverschrijdend perspectief;
5. Bij de afweging voor wijzigingen aan het wegennet wordt rekening gehouden met de actuele functie van de gemeenteweg, zonder daarbij de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang te brengen. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen.
De ontworpen wegenis sluit aan op de bestaande wegenis in de Gery Helderenbergstraat en op de nieuw ontworpen rijbaan in de aanpalende verkaveling (conform gelijktijdig lopende aanvraag OMV_2024113273). De wegenis houdt rekening met hun dimmensies en vormgeving. De ontworpen wegenis laat kruisend verkeer toe, voorziet in een keerpunt achteraan de doodlopende wegenis en voorziet in een voldoende groot aanbod aan openbare parkeerplaatsen en het beperken van meerdere haakse toegangen vanaf de private kavels door het grachtenstelsel zodat het aantal conflictpunten beperkt wordt. De materialisatie van de wegenis en de openbare parkeerplaatsen voldoet niet aan het masterplan publieke ruimte, hiervoor neemt de dienst projecten openbaar domein (wegenis) enkele voorwaarden op in hun advies. De wegenis wordt voorzien van verlichting, ook wordt een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd. De voorziene aanplant in de bermen moet eveneens concreet afgetoetst worden met de betrokken stadsdiensten, zoals opgenomen in het advies van de dienst projecten openbaar domein (groen).
De mobiliteitsambtenaar merkt in zijn advies op dat de parkeercluster momenteel niet voorziet in een aanbod aan aangepaste parkeerplaatsen voor andersvaliden. Concreet gaat het over één parkeerplaats. Dit kan evenwel gerealiseerd worden door het beperkt versmallen van een drietal parkeerplaatsen, die ruimer zijn ontworpen dan in principe nodig is, en het gebruik van een goed overrijdbaar materiaal voor de aangepaste parkeerplaats. De meest noordwestelijke parkeerplaats moet hiervoor bestemd zijn. Dit wordt als voorwaarde opgelegd. In de motivatienota wordt aangehaald dat vier openbare parkeerplaatsen gebruikt zullen worden voor het sociaal woonaanbod. De deskundige patrimonium merkt in zijn advies terecht op dat het privatiseren van openbare parkeerplaatsen niet toegelaten is. Het sociaal woonaanbod moet voorzien in parkeerplaatsen op eigen terrein volgens de normen van de Bouwcode (goedgekeurd door de gemeenteraad op 22 november 2024, maar momenteel nog niet in werking getreden).
De bijkomende verkeersgeneratie is aanvaardbaar en zal niet leiden tot capaciteitsproblemen. Het bijkomend aantal verkeersbewegingen is beperkt en neemt geen onaanvaardbare proporties aan in deze omgeving. De verkaveling voorziet in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein en in de voorziene openbare parkeercluster. De mobiliteitsambtenaar verleent een gunstig advies, dit advies wordt bijgetreden door de omgevingsambtenaar.
Er wordt eveneens een trage doorsteek tussen de Klompenmakerstraat en de nieuwe wegenis gerealiseerd. Deze doorsteek vormt een goede aanvulling op het bestaande netwerk binnen de Wallenhofwijk en kent een belangrijke meerwaarde. De fijnmazigheid en doorwaadbaarheid van dit stadsdeel wordt verder verhoogd en de nieuwe openbare groenzone (cf. gelijktijdig lopende aanvraag OMV_2024113273) zal hierdoor goed bereikbaar worden voor de buurt.
De aanvraag omvat tevens het vaststellen van de rooilijn. De rooilijnplannen werden voorafgaand afgetoetst met de dienst projecten openbaar domein (rooilijn), die dan ook een gunstig advies verleent. Het plan is conform het decreet Gemeentewegen opgesteld en houdt rekening met de principes en doelstellingen van artikels drie en vier van voornoemd decreet. De ontworpen rooilijn vormt een logisch en functioneel geheel en sluit aan op de rooilijnen van de aangrenzende straten en de nieuw ontworpen rooilijn in de gelijktijdig lopende aanvraag (OMV_2024113273).
De interne en externe adviezen zijn gunstig of voorwaardelijk gunstig. Deze adviezen worden bijgetreden.
Er werden drie bezwaren ingediend tijdens het openbaar onderzoek. De ingediende bezwaren zijn zorgvuldig geëvalueerd en worden integraal weerlegd.
De aanvraag is stedenbouwkundig aanvaardbaar en passend in de omgeving, indien aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan.
Aan de gemeenteraad wordt dan ook voorgesteld om het rooilijnplan en de wegenis vast te stellen.
Decreet lokaal bestuur, artikelen 40 en 41.
Vlaamse codex ruimtelijke ordening met uitvoeringsbesluiten.
Omgevingsvergunningsdecreet met uitvoeringsbesluiten.
Decreet betreffende de gemeentewegen.
met 39 stemmen voor (N-VA, Vooruit, CD&V, Vlaams Belang, Groen en Frans Wymeersch) en 1 onthouding (PVDA)
zich de bespreking van de bezwaren en opmerkingen betreffende de zaak van de wegen zoals opgenomen in dit gemeenteraadsbesluit, eigen te maken.
in toepassing van artikel 31 van het omgevingsdecreet en artikel 12 § 2 van het decreet houdende de gemeentewegen akkoord te gaan met het rooilijnplan van de wegenis aan Gery Helderenbergstraat en Klompenmakerstraat.
Een exemplaar van de ontwerpplannen wordt als bijlage aan de notulen van deze zitting gehecht.
het ontwerp van de wegenis aan Gery Helderenbergstraat en Klompenmakerstraat vast te stellen conform de bijlagen gehecht aan de notulen van deze zitting.