2020_IP_00102 - Interpellatie van raadslid Jef Maes: Ghelamco-project Stationsstraat: wat gaat het stadsbestuur ondernemen?

Vorige week werd bekend dat Ghelamco een groot bouwproject plant in de Stationsstraat. Het is inderdaad een groot project. Het loopt van nummer 82 tot nummer 96. Het project omvat quasi heel het gebied tussen de Stationsstraat, de Casinostraat en de Van Britsomstraat, het College niet meegerekend.
Dat er meer leven moet komen in de Stationsstraat daar zijn we het volledig mee eens. Maar de essentiële vraag is: wie bepaalt hier de regels? Gaan wij ons als stad volledig overleveren aan de willekeur en de projecten van grote bouwpromotoren of houden wij als stadsbestuur zelf de touwtjes in handen? Hebben wij zelf een visie op wat er in deze buurt kan en mag ontwikkeld worden of laten we dat bepalen door projectontwikkelaars?

• Met dit project richt de bouwpromotor  zich vooral op de hogere middenklasse. Maar in onze stad is vooral nood aan betaalbare woningen. Er staan niet minder dan 3.418 unieke gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning. Bij de bespreking over het armoedeplan vorige week, zei schepen Callaert dat het de bedoeling is om bij grote woonprojecten een verplichting in de stellen om 10 % sociale woningen te voorzien. Laten we dan hiermee beginnen. Niet met 10 % want dat is veel te weinig. Vroeger gold een minimum van 20 %. In ons programma komen wij met de PVDA op voor 1/3 sociale woningen in grote bouwprojecten. Waarom dit ook hier niet voorzien? Dit is voor ons een conditio sine qua non. Hoe kan je zo’n groot bouwproject goedkeuren zonder dat er een belangrijk aandeel is opgenomen voor sociale woningbouw? Gaat het stadsbestuur dit opleggen voor dit project? 
• Ghelamco plant in dit project 104 wooneenheden. Dit is een verveelvoudiging van de huidige woondensiteit. Dit bereiken ze onder andere door vijf bouwlagen in te plannen.  Volgens het rup mag hier maar tot vier bouwlagen gebouwd worden. Ghelamco probeert deze voorwaarde te omzeilen door de vijfde bouwlaag iets dieper in te plannen, zodat ze niet zichtbaar is vanop de straat. Dit zijn truken van de slimme Jef, maar hoe je het draait of keert, het blijft een afwijking van het aantal toegelaten bouwlagen. Een projectontwikkelaar gaat natuurlijk voor de grootste winst en die is te behalen door een maximum aan wooneenheden te bouwen op een minimum aan ruimte. Daarom dat ze zo hoog mogelijk willen gaan. Maar de vraag is natuurlijk: moet het stadbestuur daarmee instemmen? Een hogere woondensiteit  legt vooral veel meer druk op de omgeving en op de mobiliteit. Iets wat Ghelamco betwist. Maar elk logisch denkend mens weet dat dit wel voor de nodige problemen zorgt. 
• Ghelamco plant in dit project 104 wooneenheden en 119 parkeerplaatsen. Dit project gaan heel wat autoverkeer binnentrekken in de stad. Is dit niet volledig in strijd met het circulatieplan dat als opzet heeft om minder verkeer in de woonstraten en dus meer (adem)ruimte in de buurt te scheppen. En al dat autoverkeer, druist dat niet in tegen de winkel-wandellus waar nu volop vorm aan gegeven wordt? 
• Volgens de begeleidende nota “Mobiliteitstoets” die is opgeladen in het omgevingsloket, zou de ingang voor de parkeerplaatsen in de Van Britsomstraat komen te liggen en de uitgang in de Casinostraat. Vlakbij zijn twee scholen gelegen, wat bij het begin en het einde van de school vandaag al voor heel wat verkeer en drukte zorgt. Daarbij nog meer dan 100 auto’s extra is een grote belasting. Daarenboven als je de Casinostraat wilt inrijden, dan moet je het rond punt aan de Onze-Lieve-Vrouwkerk nemen. Een rond punt dat nu al zeer druk bezet is. Het voorstel dat hier wordt gedaan op het vlak van parkeren gaat een groot effect hebben op de mobiliteit in het centrum. De begeleidende nota minimaliseert dat natuurlijk, wat normaal is. Hoe zou je zelf zijn als je een enorm winstgevend project wilt realiseren? Om dan nog te zwijgen over het uitgraven van de parking die gedurende twintig dagen dagelijks zal zorgen voor de aan en afvoer van 70 camions door een straat met twee scholen. 
• Er gaat geen groen verloren zegt Ghelamco in meerdere nota’s. Dit terwijl men nochtans een groot woonblok gaat plaatsen op de binnenplaats waar nu groen staat. Om deze stelling te staven rekent men het groendak mee als groene ruimte. Zo heb je natuurlijk altijd gelijk. 
• Als wortel richting stadsbestuur schuift Ghelamco dan naar voren dat het groen op de binnenplaats een semi-openbaar karakter zou krijgen. “Deze tuin zal onder bepaalde voorwaarden functioneren als een publiek toegankelijk park”. Regels uiteraard te bepalen door “de aanvrager”. Idem dito voor de trage doorsteek tussen de Stationstraat en de Van Britsomstraat. Met andere woorden: semi-openbaar groen dat voor het grootste deel van de tijd zal gesloten zijn, zoals het Casinopark. We hebben een groot gebrek aan openbare groene ruimte in het centrum van onze stad. Als stadsbestuur kan je dit project toch moeilijk goedkeuren zonder ervoor te zorgen dat er meer openbaar groen ten goede komt aan de buurt. 
• De erfgoedwaarde. Ook hierover hebben ze een speciale nota opgesteld die, wat had je gedacht, de erfgoedwaarde erg minimaliseert: “De verdiepingen van de verschillende panden hebben te lijden onder de verwaarlozing en leegstand zoals duidelijk blijkt uit de nota. Dit heeft tot gevolg dat de erfgoedwaarde van de panden in het projectgebied ‘ernstig’ is aangetast, zeker voor de interieurelementen.“ Dat de bovenverdiepingen verwaarloosd zijn geworden klopt. Maar is dat geen doelbewuste politiek om dan te kunnen zeggen dat de gebouwen best afgebroken worden? Enkel de gevel van nummer 96 zou behouden blijven. Nochtans de gevels van dit deel in de Stationsstraat vormen een architecturaal geheel dat duidelijk zijn historische waarde heeft. Dit allemaal afbreken kan je moeilijk “duurzaamheid” noemen. Het is verspilling van materialen en een verschraling van het straatbeeld.
• Ten slotte is het ook niet onbelangrijk om te zien met wie je als stad scheep gaat voor zo’n groot project. Ghelamco in het algemeen en haar CEO, de heer Paul Gheysens heeft niet direct een vlekkeloze reputatie. Hij heeft zijn vermogen op een duistere manier opgebouwd in Polen en Rusland en heeft het in ons land al meerdere keren aan de stok gehad met de fiscus (zie o.a. https://derijkstebelgen.be/vermogende/familie-paul-gheysens ). Willen wij ons als stad verbinden met zo iemand? Het is niet omdat de heer Gheysens zich nu populair probeert te maken via het voetbal, dat hij onbesproken is. Hierbij enkele persartikelen hierover:
1. De rechtbank sprak duidelijke taal. Paul G., bedrijfsleider van Ghelamco en zijn vier veroordeelde kaderleden, werkten heel bewust aan de fraude mee. ,,De sociale fraude was zo ingeburgerd, dat het om een publiek geheim in Ieper ging. De jarenlange fraude kostte de gemeenschap miljoenen en vervalste de concurrentiestrijd,'' aldus de rechtbank. Zie https://www.nieuwsblad.be/cnt/nbra15062001_026.
2. Recent: Fiscus vordert 153 miljoen van Ghelamco: zie DS 22/07/2020 https://www.standaard.be/cnt/dmf20200722_91962735.
3. De vastgoeddroom van Paul Gheysens doorprikt: Een kritische analyse van de West-Vlaamse projectontwikkelaar Paul Gheysens en zijn razendsnelle groei, spectaculaire deals en recordwinsten. Zie De Tijd 2 december 2016 https://www.tijd.be/ondernemen/vastgoed/de-vastgoeddroom-van-paul-gheysens-doorprikt/9837938.html  “Waarnemers stellen telkens weer met verbazing vast hoe de West-Vlaamse vastgoedbaron erin slaagt mooie deals binnen te rijven aan de beste voorwaarden.”

Kortom, volgens de PVDA moet het stadsbestuur duidelijk bepalen welke projecten onder welke voorwaarden mogelijk zijn. Zo'n project moet kaderen binnen een globale visie op de toekomst van de binnenstad. Het kan toch niet dat een kapitaalkrachtige bouwpromotor gaat bepalen hoe de stad er moet uitzien. Want een bouwpromotor wil vanuit zijn winstprincipe zoveel mogelijk woningen bouwen op een zo klein mogelijke oppervlakte. 
Wij vinden dat het stadsbestuur hierin zelf initiatief moet nemen. Wij zijn voorstander van een stadsregie, een wooncoöperatie die per buurt bekijkt op welke manier de woonkwaliteit en het woonaanbod kan uitgebreid worden. In de Stationsstraat zijn er meerdere panden waarvan enkel de benedenverdieping gebruikt wordt en waarvan de bovenverdiepingen leeg staan. Zo’n stadsregie kan dit onderzoeken en voorstellen formuleren. Want wij zijn voorstander van meer leven in de Stationsstraat en van een combinatie van wonen, werken en winkelen in deze buurt. Maar deze plannen moeten vertrekken van een visie van een stad op mensenmaat en niet vanuit een visie van winstmaximalisatie door grote bouwpromotoren.