2024_GR_00146 - Reinaert galerij: publiek-private samenwerkingsovereenkomst met wederzijdse aan- en verkoopbelofte in het kader van een binnenstedelijk ontwikkelingstraject: goedkeuring

De Reinaert galerij is de afgelopen jaren verloederd geraakt. Een kwalitatieve opwaardering dringt zich op, maar wordt gehinderd door de complexe juridische structuur en de verspreide eigendomsrechten binnen de Reinaert galerij. Er bestaan vier afzonderlijke verenigingen van mede-eigenaars (VME Grote Markt 60, VME Grote Markt 62, VME Grote Markt 61 en VME Residentie Liza), waaraan telkens een afzonderlijke basisakte ten grondslag ligt. De basisaktes werden tussen 1983 en 1999 verleden. Bovenop deze vier afzonderlijke verenigingen bestaat een suprastructuur (de zogenaamde VME Reinaertgalerij) waar VME-overschrijdende beslissingen worden genomen, zoals beslissingen die alle winkels (ongeacht bij welke VME ze horen) aanbelangen.

Gezien de strategische ligging heeft stad Sint-Niklaas het initiatief genomen om de opwaardering van de Reinaert galerij in goede banen te leiden en zelf een actieve rol te spelen in dit stadsontwikkelingsproject in het hart van de stad. Hiertoe werden intussen een zeer groot aantal kavels verworven. Een heel voortraject van stakeholderanalyse, juridisch onderzoek, structureel onderzoek en een scenario onderzoek waar ruimtelijke, juridische als financiële aspecten onderzocht werden, gingen aan de opmaak van het ‘masterplan Reinaert galerij’ vooraf. Er werden vier scenario’s ontwikkeld van volledig behoud tot volledige herontwikkeling. Uit dit onderzoek kwam naar voor dat er gezien de specifieke context van structuur en ingeslotenheid best een samenwerking werd gezocht met naburige percelen.

Om de herwaardering mogelijk te maken heeft de stad intussen een zeer groot aantal kavels verworven met de intentie om de opwaardering van de Reinaert galerij in goede banen te leiden.
Daarbij werd vastgesteld dat Bastimo nv eigenaar is van meerdere kavels in de Reinaert galerij (in de VME Grote Markt 61) en dat Bastimo nv, parallel aan het proces dat de stad heeft geïnitieerd voor de opwaardering van de Reinaert galerij, ook een project heeft geïnitieerd dat grenst aan de Reinaert galerij. Het betreft een project tot sloop van zes winkelpanden en de bouw van een meergezinswoning met vijfentwintig woonentiteiten, één commercieel gelijkvloers en ondergrondse garage, gelegen in de Stationsstraat nummers 14, 16, 18, 20, 22 en 24, 9100 Sint-Niklaas. Op het gelijkvloers zal een supermarkt worden voorzien. Hiervoor heeft Bastimo nv ondertussen ook een omgevingsvergunning bekomen, die definitief zal worden op 14 juni 2024 als geen beroep wordt ingediend.

Gelet op deze eigendomsposities, doelstellingen en intenties zijn de stad en Bastimo nv aangewezen op een vorm van samenwerking teneinde hun respectievelijke projecten op elkaar af te stemmen.
1. Zonder Bastimo nv kan niet worden overgegaan tot de door de stad wenselijk geachte ontwikkeling van het binnengebied van de Reinaert galerij, gelet op de specifieke situatie van dit binnengebied (waaronder de ondergrondse parking en de ingeslotenheid binnen andere bebouwing) die ertoe leidt dat het gebied ruim ontsloten moet kunnen worden teneinde zinvolle ontwikkelingen te kunnen realiseren, meer bepaald omgevingsrechtelijk gezien (eisen brandweer), maar quasi onvermijdelijk ook bouwtechnisch (volgorde van ontwikkeling, sloopwerkzaamheden, werfplaatsinrichting, fasering der werken ... ). Eender welke ontwikkeling in het binnengebied zal namelijk bouwtechnisch een bepaalde sequentie hebben die afgestemd moet worden op de ontwikkeling van de percelen van Bastimo nv.

2. Aangezien Bastimo nv de huidige bebouwing op de percelen van Bastimo nv aan de Stationsstraat zal slopen om zijn project te realiseren, biedt dit een bijzondere opportuniteit om de benodigde toegangsweg via de percelen van Bastimo nv te voorzien en daarmee ook het binnengebied effectief te ontwikkelen. Bastimo nv blijkt dus een onvermijdbare partner te zijn bij de ambities van de stad. Meer nog, een ontwikkeling zonder deze partner is eenvoudigweg onhaalbaar.

3. Vervolgens moet erop gewezen worden dat het niet de rol van de stad is om zelf op te treden als projectontwikkelaar voor het binnengebied. De stad moet daarom op zoek naar iemand met ervaring die bereid kan worden gevonden om het risico terzake te nemen en tot ontwikkeling over te gaan. Bastimo nv is hiertoe bereid aangezien dit voor Bastimo nv ook een opportuniteit vormt om het eigen project te optimaliseren, doch dit impliceert dan wel dat Bastimo nv daartoe de nodige rechten krijgt. 

De specifieke situatie van het binnengebied, de huidige eigendomsposities, de doelstellingen en de intenties van beide partijen nopen hen bijgevolg tot een verdere verweving van beide projecten en het maken van afspraken. In navolging hiervan werd in onderling overleg een samenwerkingsovereenkomst opgesteld.

De belangrijkste bepalingen van het ontwerp van samenwerkingsovereenkomst luiden als volgt:
1. Omschrijving:
- oprichting veertien woonentiteiten door Bastimo nv in het binnengebied in twee rijen met daartussen een doorgang met beperkt publiek karakter (doorgang in de tijd beperkt, met name afgestemd om de openinguren van de winkels van de VME Grote Markt 60 en VME Grote Markt 62 en niet op zondag);
- realisatie publieke doorgang door de stad Sint-Niklaas tussen Collegestraat en Stationsstraat;
- renovatie kopstuk Grote Markt en kopstuk Stationsstraat door stad Sint-Niklaas.

2. Wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte (WOP):
- verkoop van zevenendertig winkels aan Bastimo nv en met Bastimo nv verbonden vennootschap. Omwille van een interne optimalisatie bij Bastimo nv worden de winkels gesplitst verkocht;
- voorwerp: de WOP met Bastimo nv betreft de verkoop door de stad Sint-Niklaas aan Bastimo nv van de volgende eenendertig winkels uit de VME Grote Markt 61:

 - voorwerp: De WOP met Bastijns Investment & Management Company bv betreft de verkoop door de stad Sint-Niklaas aan Bastijns Investment & Management bv van de volgende zes winkels uit de VME Grote Markt 61:

- verkoopoptie: stad Sint-Niklaas verbindt zich er gedurende een termijn van twee maanden toe de goederen enkel te verkopen aan Bastimo nv respectievelijk aan de Bastijns Investment & Management bv;
- aankoopoptie: ingeval niet tijdig wordt ingegaan op de verkoopbelofte verbinden Bastimo nv respectievelijk Bastijns Investment & Management bv zich er toe gedurende de twee daaropvolgende maanden de goederen aan te kopen van de stad Sint-Niklaas;
- verlijden authentieke verkoopakte: na het lichten van verkoopoptie of aankoopoptie en binnen de vier maanden na het vervullen van de opschortende voorwaarden van de samenwerkingsovereenkomst.
- opschortende voorwaarden:

• Goedkeuring statutenwijzigingen van de verschillende VME's (VME Grote Markt 61, VME Liza, VME Grote Markt 60 en VME Grote Markt 62) binnen een termijn van één jaar na ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst. Deze statutenwijzigingen zijn vereist voor de tenuitvoerlegging van de samenwerkingsovereenkomst. Minstens de volgende beslissingen dienen te worden genomen:
  • onttrekking van winkels 1, 2 en 57 aan VME Grote Markt 61 en toevoeging van deze winkels aan VME Grote Markt 62 als nieuwe winkel H2 (= winkels 1, 2, 57 en deel van winkel 56);
  • onttrekking van winkels 48, 49 en 50 aan VME Grote Markt 61 en toevoeging van deze winkels aan VME Grote Markt 60 als nieuwe winkel H5 (= winkel 50) en als nieuwe winkel H6 (= winkels 49 en 50);
  • onttrekking van winkels DRM 4, 27 en 28 aan de VME Grote Markt 61 teneinde een zelfstandige entiteit te vormen (winkel H8).;
  • onttrekking van winkel DRM 2 aan de VME Grote Markt 61 teneinde deels te worden toegevoegd aan de gemeenschappelijke delen van de VME Liza en teneinde deels te worden overgedragen aan de eigenaar van het onroerend goed gelegen te Sint-Niklaas, Stationsstraat 32 om een trap op te richten;
  • goedkeuring van een erfdienstbaarheid van openbaar nut in de zin van artikel 26, tweede lid van het decreet gemeentewegen voor de doorsteek tussen de Stationsstraat en de Collegestraat;
  • samenvoeging van winkels W55 en een deel van winkel W56 binnen VME Grote Markt 62 als nieuwe winkel H1;
  • samenvoeging van winkels W54 en W53 binnen VME Grote Markt 60 als nieuwe winkel H3;
  • samenvoeging van winkels W52 en W51 binnen VME Grote Markt 60 als nieuwe winkel H4;
  • de vestiging van een erfdienstbaarheid van doorgang over de gemeenschappelijke delen van de VME Grote Markt 61.
• Bekomen van de nodige omgevingsvergunningen. Dit betreft:
  • definitief uitvoerbare omgevingsvergunning voor Bastimo nv voor de ontwikkeling van het binnengebied (eerste aanvraag vergunning tegen uiterlijk 31 december 2024 - verkrijgen vergunning binnen de twee jaar na ondertekening overeenkomst);
  • definitief uitvoerbare omgevingsvergunning voor stad Sint-Niklaas voor de ontwikkeling van de kopstukken (eerste aanvraag vergunning tegen uiterlijk 31 december 2024 - verkrijgen vergunning binnen de twee jaar na ondertekening overeenkomst).
• Goedkeuring samenwerkingsovereenkomst door gemeenteraad van de stad Sint-Niklaas die niet (tijdig) aangevochten wordt bij de Raad van State;
• Authentieke ruilakte met betrekking tot winkels 16 en 17 (beslissing gemeenteraad 1 maart 2024) moet verleden zijn voorafgaand aan de verkoop aan Bastimo nv en binnen de vier maanden hetzij na het verlijden van de wijzigende statuten van de VME Grote markt 61, hetzij na het definitief worden van de gemeenteraadsbeslissing (naargelang welke termijn het laatst eindigt);
• Overeenkomst tussen stad Sint-Niklaas en eigenaar winkel 50 uit de VME Grote Markt 61 met betrekking tot het onttrekken van winkel 50 aan de VME Grote Markt 61 en de toevoeging van deze winkel aan de VME Grote Markt 60 (overeenkomst dient getekend te worden binnen de vier maanden hetzij na het definitief worden van de beslissingen van de VME's, hetzij na het definitief worden van de gemeenteraadsbeslissing (naargelang welke termijn het laatst eindigt);
• Overeenkomst tussen stad Sint-Niklaas en eigenaar van winkel 55 uit de VME Grote markt 62 met betrekking tot de splitsing van winkel 56 uit de VME Grote Markt 62 en de toevoeging van een deel van deze winkel aan winkel 55 (overeenkomst moet getekend worden binnen de vier maanden hetzij na het definitief worden van de beslissingen van de VME's, hetzij na het definitief worden van de gemeenteraadsbeslissing (naargelang welke termijn het laatst eindigt;

- verkoopprijs: 400.000 EUR.
- sanctionering bij niet naleven verbintenissen:

• ofwel vordering gedwongen uitvoering van deze koop;
• ofwel koop van rechtswege als ontbonden te beschouwen door middel van een aangetekend schrijven met schadevergoeding van 10 % van de prijs + verwijlintrest.

3. Verbintenissen Bastimo nv en Bastijns Investment & Management Company bv
- Bastimo nv staat (op eigen risico) in voor de ontwikkeling binnengebied met overdag publieke doorwaardbaarheid van het binnengebied;
- Bastimo nv staat zelf in voor de realisatie van het project ter hoogte van Stationsstraat nummers 14, 16, 18, 20, 22, 24, 9100 Sint-Niklaas;
- Voorzien van toegangsweg tot binnengebied voor brandweer van de Stationsstraat tot het binnengebied door Bastimon nv;
- Bekomen van toelatingen, machtigingen en (omgevings)-vergunningen die nodig zijn voor de sloopwerkzaamheden, de ontwikkeling van het binnengebied en de ontwikkeling van de percelen ter hoogte van Stationsstraat nummers 14, 16, 18, 20, 22, 24, 9100 Sint-Niklaas, door Bastimo nv. Deze samenwerkingsovereenkomst heeft evident geen enkele impact op de bevoegdheden en de discretionaire beoordelingsmarge van het college van burgemeester en schepenen van de stad Sint-Niklaas als vergunningverlenende overheid en/of advisende intstantie in het kader van de beoordeling van vergunningsaanvragen;
- Instemming met de vereiste statutenwijzigingen binnen de VME's waarbij Bastimo nv respectievelijk Bastijns Investment & Management Company bv afstand doen van eender welke vergoeding die haar zou toekomen naar aanleiding van het onttrekken van kavels van de stad Sint-Niklaas aan de VME.

4. Verbintenissen stad Sint-Niklaas
- ontwikkeling kopstukken;
- bekomen van de nodige toelatingen, machtigingen en (omgevings-)vergunningen voor de ontwikkeling van de kopstukken;
- instemming met de vereiste statutenwijzigingen binnen de VME's.

5. Sloopwerkzaamheden
- toegang zal moeten verlopen via de percelen van nv Bastimo ter hoogte van Stationsstraat nummers 14, 16, 18, 20, 22, 24, 9100 Sint-Niklaas;
- Bastimo nv en stad Sint-Niklaas zullen uit efficiëntieoverwegingen en het principe van eenheid van werf de sloopwerkzaamheden afstemmen op elkaar;
- Elke partij staat in voor de sloopkosten van het gebied dat hij zelf gaat ontwikkelen.

6. Ontbinding van de overeenkomst
Stad Sint-Niklaas kan de ontbinding van deze overeenkomst inroepen in volgende gevallen:
- indien Bastimo nv nalaat om binnen een termijn van achtenveertig maanden na ondertekening van de notariële verkoopakte van de kavels een omgevingsvergunning in te dienen voor de sloop, ontwikkeling Binnengebied en/of ontwikkeling van de percelen van Bastimo nv ter hoogte van Stationsstraat nummers 14, 16, 18, 20, 22 en 24, 9100 Sint-Niklaas;
- indien Bastimo nv nalaat om binnen de decretale vervaltermijnen van de (omgevings-)vergunning(en) een aanvang te nemen, dan wel een verderzetting te doen van de vergunde werken;
- indien de door Bastimo nv te realiseren beoogde ontwikkelingen niet gerealiseerd zijn binnen een termijn van tien jaar.

Bij een ontbinding van de overeenkomst kan de stad de kavels terugkopen van Bastimo nv en van Bastijns Investment & Management Company bv aan dezelfde, geïndexeerde prijs die Bastimo nv respectievelijk Bastijns Investment & Management Company bv hiervoor aan de stad betaald hebben.

Decreet lokaal bestuur, artikelen 40 en 41.