Op datum van 22 oktober 2022 besliste het college van burgemeester en schepenen na afronding van de procedure beschreven in de artikelen 5.82. - 5.90. Vlaamse codex wonen, het sociaal beheersrecht toe te passen op de woning gelegen Plezantstraat 369, 9100 Sint-Niklaas.
Voornoemde beslissing werd nadien op datum van 27 oktober 2022 door gerechtsdeurwaarder Luc Verschueren betekent aan de eigenares van de woning. Er werd geen beroep aangetekend tegen de beslissing tot uitoefening van het sociaal beheersrecht (zie bevestiging door wonen Vlaanderen bij wijze van e-mail op datum van 6 januari 2023 (in bijlage)).
Na afronding van de administratieve procedure werd het sociaal beheersrecht overgeschreven op het tweede hypotheekkantoor, 9200 Dendermonde, op 27 april 2023 onder formaliteit 55-T-27/04/2023-04999.
Vanaf januari 2023, te starten met de ontruiming van de woning, werden alle noodzakelijke werken uitgevoerd om de woning klaar te maken voor sociale verhuur. In bijgevoegde excel (kosten sociaal beheersrecht) staan alle werken met de onderliggende kostprijs beschreven:
- het totaalbedrag van de uitgevoerde renovatiewerken;
- de normale beheerskosten (kosten voor financieel, juridische en administratief beheer als de kosten van ontruiming);
- jaarlijks wederkerende kosten (onroerende voorheffing en brandverzekering).
Rekening houdend met een totaalinvestering van 99.419,73 EUR en de sociale huuropbrengst van 700 EUR, per maand, wordt de looptijd van het beheersrecht ingeschat volgens het bijgevoegde model van rendementsberekening op elf jaar. Na elf jaar is de volledige investering terugverdiend zonder rekening te houden met onverwachte kosten die ten laste kunnen vallen van de verhuurder tijdens de duurtijd van het beheersrecht.
In die zin werd in de huurovereenkomst beschreven dat voor het beëindigen van de negenjarige termijn van huurovereenkomst de resterende looptijd zal bepaald worden in functie van het openstaand kapitaal van investering en onverwachte kosten op dat moment. Stad Sint-Niklaas kan dan beslissen om de huurovereenkomst automatisch te verlengen voor een duurtijd van drie jaar of te gaan voor een huurovereenkomst van korte duur (minder dan drie jaar).
Stad Sint-Niklaas heeft volgende verplichtingen tijdens de duurtijd van het sociaal beheersrecht:
- in het kader van de huurovereenkomst: instaan voor de herstellingen die ten laste vallen van de verhuurder volgens het Vlaams Woninghuurdecreet. Concreet wil dit zeggen dat alle werken die niet ten laste vallen van de huurder of WoonST (zie bijlage Woninghuurdecreet: lijst van kleine herstelling ten laste van de huurder) zullen gedragen moeten worden door stad Sint-Niklaas. Dit gaat altijd over grote (herstel)werken gelinkt aan bijvoorbeeld de buitenschil van de woning. WoonST zal stad Sint-Niklaas hiervan altijd op de hoogte brengen moest dit het geval zijn zoals overeengekomen in het ontwerp van de huurovereenkomst. Aangezien de woning volledig vernieuwd en gerenoveerd is, zullen hiertoe weinig verplichtingen zijn in de beginperiode van verhuring;
- in het kader van de uitoefening van het beheersrecht: de houder van het zakelijk recht (eigenares van de woning) heeft recht op een jaarlijkse vergoeding die overeenstemt met de verschuldigde onroerende voorheffing vanaf de kennisgeving van de beslissing tot uitoefening van het sociaal beheersrecht (27 oktober 2022). Stad Sint-Niklaas stelt vast dat tot op heden tijdens de procedure en naar aanleiding van de betekening door de gerechtsdeurwaarder in 2022 nog niet werd gereageerd door de eigenares van het pand. Bijgevolg dient de kostenstaat met totaalinvestering terug betekend te worden door een gerechtsdeurwaarder aan de eigenares om de schuldvordering van stad Sint-Niklaas kenbaar te maken. Artikel 5.89 Vlaamse Codex Wonen bepaalt immers dat vóór het verstrijken van de duurtijd van het sociaal beheersrecht, de houder van het zakelijk recht het sociaal beheersrecht kan beëindigen voorzover stad Sint-Niklaas vergoed wordt voor het openstaand kapitaal van investeringen en kosten.
Aan de gemeenteraad wordt gevraagd kennis te nemen van het voorgaande en de totaalinvestering in Plezantstraat 369, 9100 Sint-Niklaas, en de opdracht te geven aan gerechtsdeurwaarder Luc Verschueren om de kostenstaat van het sociaal beheersrecht te laten betekenen aan de eigenares van de woning. De definitieve kostenstaat zal betekend worden aan de eigenares nadat alle facturen overgemaakt zijn van de laatste werken door OOC of externe aannemers.
Aan de gemeenteraad wordt alsook gevraagd kennis te nemen van bijgevoegde huurovereenkomst met WoonST en deze goed te keuren waarna het stadsbestuur de huurovereenkomst kan tekenen.
Vlaamse Codex Wonen, artikelen 5.82. - 5.90.
Besluit Vlaamse Codex Wonen, Sociaal beheer van woningen, Boek 5, deel 7, artikelen 5.211- 5.215.
Decreet lokaal bestuur, artikelen 40 en 41.
De stad blijft verantwoordelijk voor het onderhoud, weliswaar enkel de grotere herstellingswerken, wat opnieuw een toename betekent van het onderhoud.
kennis te nemen van de totaalinvestering na uitvoering van de renovatiewerken en normale beheerskosten in de rijwoning Plezantstraat 369, 9100 Sint-Niklaas, in het kader van het sociaal beheersrecht.
kennis te nemen van de voorwaarden van huurovereenkomst met WoonST en verleent machtiging aan de algemeen directeur en de burgemeester of een door hem aangeduid lid van het college van burgemeester en schepenen tot ondertekening van de huurovereenkomst met WoonST.
opdracht te geven aan gerechtsdeurwaarder Luc Verschueren om de kostenstaat te laten betekenen aan de eigenares van de woning ter vaststelling van de schuldvordering van stad Sint-Niklaas in het kader van uitoefening van sociaal beheersrecht.